房價不能超過地價的多少

① 鄭州：土地價格與房價掛鉤，年度宅地價格變化控制在5%以內

為進一步提升土地出讓組織效率，合理確定土地出讓價格，加強房地產市場調控，近日，鄭州市人民政府發布《關於加強土地出讓管理工作的意見》（簡稱《意見》）。
《意見》提到，建立土地供應動態調控模型，為地價決策提供參考依據，實現房地產市場銷售價格與土地價格相掛鉤，確保全市年度住宅用地價格變化幅度控制在5%以內。同時，分類適配土地競買規則，對住宅用地採取「限地價、競自持」方式出讓或熔斷後搖號確定競得人，報（競）價首次達到出讓起始價的120%～130%時熔斷。
具體來看，此次發布的《意見》主要包含六個方面，包括優化土地全流程管理、加強土地計劃管理、完善地價形成機制、加強市場調控管理、嚴格土地供後監管及保障措施。
鄭州市自然資源和規劃局對此解讀指出，《意見》內容突出「流程精簡、程序合法、定價科學、調控有效、監管有力」原則，同時適用於鄭州市全部行政區域范圍。
土地全流程管理的優化方面，將目前鄭州市土地管理過程中的報批、徵收、儲備、供應、建設用地規劃許可、用地批復、國有建設用地使用權首次登記和供後監管等8個流程，優化整合為報批徵收儲備、土地供應和供後監管等3個流程，實現土地資源全程管控、統一開發、統一儲備、統一供應，增強政府資源掌控和市場調控能力、提高項目落地效率。
加強土地計劃管理的措施手段方面，一是實現計劃的統籌管理，編制全市年度土地供應計劃，遵循與做地計劃、儲備計劃相銜接，並緊跟城市規劃的基本原則。二是突出計劃的精細管理，年度土地供應計劃要合理分解形成季度土地供應計劃，全市統籌、分階段、分區域優化供應時序、供應結構和供應面積，加強市級對四個開發區、市內五區、上街區、中牟縣、新鄭市和滎陽市的土地管控。三是嚴禁擅自批准新增棚戶區改造項目，已批改造方案的棚戶區項目，應設定完成期限。
地價形成機制的完善路徑上，一是科學合理制定市場指導價，以後每年進行一次修訂，有效引導商服、產業用地合理評估定價，符合市場行情和產業發展導向。二是優化土地評估模式，土地價格與房地產市場銷售價格相掛鉤，可按周邊實際銷售價格的10%浮動確定，住宅用地評估時增加剩餘法，產業用地可按項目業態細分情況進行評估，並結合相應物業自持比例進行修正。三是地價評估結果實行專家評審和集體決策制度，抽取專家對地價評估技術路線和結果合理性進行評審，土地出讓起始價和出讓初步方案經集體會審後，編制土地出讓方案報請市政府審批，必要時，出讓起始價和出讓初步方案報市土地供應協調決策小組審定，使地價評估更加合理，決策過程更加規范。
加強市場調控管理的主要措施方面，按照「穩地價、穩房價、穩預期」的調控政策要求，結合市場需求進行合理調控。一是建立土地供應動態調控模型，為地價決策提供參考依據，實現房地產市場銷售價格與土地價格相掛鉤、去化周期與土地供應結構和節奏相掛鉤。將區域用地類型、價格、周期具象化，實現有效聯動調控，確保全市年度住宅用地價格變化幅度控制在5%以內。二是分類適配土地競買規則，對住宅用地採取「限地價、競自持」方式出讓或熔斷後搖號確定競得人，報（競）價首次達到出讓起始價的120%～130%時熔斷，在產業項目相對集中、租賃住房需求較為旺盛區域，熔斷後轉入網上競報自持比例，競報最高者為競得人，競報自持比例達到100%後轉入網上競配建養老用房或公租房面積，配建面積多者為競得人；在安置房供應量相對充裕、租賃住房供需相對平衡區域，熔斷後由網上交易系統隨機搖號確定競得人。對於產業和商服用地，在合理確定出讓起始價的基礎上，充分發揮市場作用，採取「價高者得」方式出讓，報（競）價最高者為競得人。
同時，嚴格土地供後監管的職責分工。一是按照「誰提出、誰負責、誰監管」的原則進行監管，資源規劃、住房保障、發展改革、工信、生態環境、科技等部門負責相應的監管工作。二是強化鄭辦〔2020〕18號文件規定的產業用地履約監管，夯實開發區管委會、區縣（市）政府對產業用地的監管責任。
為保障《意見》落實，《意見》還提出了配套措施。一是成立市土地供應協調決策小組，統籌協調土地供應工作；二是房地產市場調控機制、宗地配套基礎設施和公共設施建設管理協同機制、土地供應條件標准化清單、土地出讓收益分配機制和成本撥付流程等具體辦法會另行制定。

② 房價一般是樓價的多少倍，那目前中國的房價是樓面價的多少倍，房價是樓面價的多少倍才算是合理

最高34倍最低2倍。一般2倍是合理的，房價隨經濟、需求而變化，沒有計算方式。

一般情況下，樓面價和房價呈正比例關系，樓面價高的房子房價肯定貴，房價一般為樓面價的2-3倍。影響因素：

一、宏觀因素

1、國家政策

國家在房地產方面每次推出新政，都會對整個行業帶來一些或大或小的震盪，這些新政包括限購、貸款、限戶等。

2、國家經濟狀況

房價走勢和國家的經濟形式密切相關：經濟向好，房價上揚；經濟下行，房價必然進入平緩或者下降通道。

3、市場供需關系

城市的常住人口可能逐年上漲，增長的人口基數為當地房產交易市場提供了源源不斷的購買人群。

二、微觀因素

可以把微觀因素分為三個方面，即外部環境、小區情況、房屋情況。

1、外部環境

1)地理位置

對於北京來講，中心房價高於郊區，商圈中心高於周邊，市中心地段的房子生活配套更為完善，商圈也是如此。

2)規劃中市政建設的熱點片區

市政建設會直接提升一個區域的整體價值，也會提升居住區的生活層次。比如北京通州區城市副中心建設。

3)軌道交通和公交網路極為發達的區域

一般在同個區域，離地鐵越近的房子房價越高。

4)教育資源

房價和對口小學的質量也有這一定聯系 。

2、小區情況

1)周邊配套

周邊生活配套設施是否齊全，比如商場、超市、菜市場、飯館、葯店等附近商家是否能最大滿足業主的日常生活需要。

2)小區品質

小區是否是品牌開發商，物業管理水平以及綠化環境如何。

3、房屋情況

1)樓層

一般來講，中間樓層要比兩邊樓層平均價格要高些，綜合來看其視野採光和生活便利程度帶來的舒適感較高。低層有採光差、噪音高等問題，高層生活的便利程度不高。

2)戶型

房屋戶型影響居住的舒適度，好的戶型有良好的通風、採光、動靜分區、有序無浪費等優勢，自然受到追捧，房屋價格也就水漲船高。同一小區優勢戶型，售價會相對更高。

3)面積

戶型大小適中的房屋容易獲得購房者的青睞，自然定價會高一些。太大或太小的房型都有其特有的局限性，在盡可能促成交易的前提下，定一個更為合理的價格尤其重要。

4)裝修

精裝修的房子賣相好，對於需求精裝房的購房者來說，裝修精美也是一大優勢，既可以節省成本，又可以立即入戶。但是價格略高，購房者要再三考慮。

5)稅費

稅費的高低在購房成本上影響著房屋價格，交易稅費一般由購房者承擔，因此，房屋稅費的高低決定了購房成本的高低。稅費少成本低，房屋價格自然高；相反，稅費多，成本高，房屋價格也會被壓低。

(2)房價不能超過地價的多少擴展閱讀：

合理房價：

房價，自住房改革以來，社會民眾貌似從未感到便宜過。20年前，浦東的一些城郊街鎮，房價也不過2000、3000元/平。市區的長壽路為3800元/平，普陀內環內的金陽大廈為4500元/平。

而1998年，上海的人均可支配收入為8773.1元，人均消費性支出為6866.41元。那時如果不是在外企上班的白領，做生意的小老闆，開公司的企業主，不是港澳台及外籍人士，普通工作人員買房仍然覺得困難。那時的房價，對外企的白領來說，壓力相對可以！

現在，浦東的近郊正快速邁入城市化，先富裕起來的居民，本地的、外地的、外國的、新上海人，他們匯集成了住房需求與房產投資的一股洪流。房價早已今非昔比。

房價，與資本流同頻共振，只跟著資本走。資本寬裕，資金實力強，房價再高，也會有人購買。說得比較刺扎心與刻薄點，大城市的商品房，其實與居住在這座城市的大部分人沒有多大關系，只與資金實力強的那部分人有關系。

房價合理不合理，不重要，一切都是相對的。當收入上不去，大城市的房價相對不合理；當收入提高了，住房的選擇也就更多了，心理的不合理因素也就小了。

③ 樓面地價的拍賣不要超過當期房價的三分之一是多少

即按現當地房價的三分之一計算，拍賣的樓面地價不能高於這個價錢。
如當地房價是三萬元每平方米，即拍賣的樓面地價則不能高於一萬元每平方米。

④ 南京出台「限房價競地價」新政

南京土拍新政出台！

6月5日，伴隨南京最新掛出的8幅地塊（2020年寧出第07號出讓公告），南京土拍最新規則來了，這批地塊均設定毛坯房銷售限價，成為南京限房價、競地價的首批地塊。

6月5日上午，南京官方對本次新政概括為：

今年以來，我市部分區域商品住宅出現熱銷勢頭，土地市場競爭程度加劇，為鞏固「穩房價、穩地價、穩預期」目標，促進房地有效聯動，

一、我市從6月起採取「限房價、競地價」出讓方式，即對住宅、商住等涉及住宅用地的地塊，在土地出讓公告中同時公布土地出讓最高限價和地塊所建商品住宅（毛坯）銷售價格，當地塊競價達到最高限價時，採取競爭人才房建築面積，競爭的人才房無償移交政府。

二、土地出讓最高限價進行適當調整，最高限價不高於出讓起始價的120%。

官方政策解讀：

一是有利於穩定預期，促進市場供需基本平衡，為今後地塊上市保持房價平穩奠定基礎；

二是有利於提升商品住宅建設品質，土地出讓價格和商品住宅銷售價格公開、透明，可以防範土地拍賣過程中過度競爭，在提升企業管理水平的同時，完善以質量、配套等促進發展的市場競爭機制；

三是有利於保障「新市民」和人才的安居需求，推出一定數量的單價2萬以下的住宅片區，滿足「新市民」落戶需求，提供基本居住保障，地塊配建和競爭的人才房可為我市吸引人才，保障人才居住需求提供可靠房源。

02

業內怎麼看？

對於此番新政出台，業內最為關心的是，土地這么限房價賣，未來開發商還賺錢嗎？

依然拿河西南G28舉例，最高樓面限價：32926元/㎡，未來毛坯房最高限價42000元/㎡。最直觀的問題，3.2萬的地，房價賣4.2萬，開發商還有的賺嗎？

對此，也有一位開發商給出公示：地價加3700再加上房價乘百分之十七。

也有專家明確指出新政的副作用：

南京市房地產學會會長、南京工業大學天誠不動產研究所所長吳翔華認為：

第一，開發商的房價、地價的差價空間既定，因此有進一步降低建設成本，提高利潤空間的沖動；

第二，未來房價與二手房市場有差價的地塊將繼續成為投資客的炒房目標。

主要原因是，政府認為一手房價格可以決定二手房價格，因此可以通過壓低一手房價格，引導預期，從而降低二手房市場價格，形成價格的穩定預期。但是一手房市場與二手房市場的關系並非如此簡單。

在某些供不應求的板塊，例如學區房板塊，一手房的定價會同時受到二手房市場的影響，因此對於這樣的板塊，一手房限價並不能改變這個板塊的價格預期。

03

未來樓市怎麼走

「熱點板塊的一次推盤量會大幅增加，過去分期上市，希望能夠低開高走，慢慢提價。現在價格預期已經非常明確，早銷售早回收資金，所以一次推盤量會大幅增加。」吳翔華分析。

南京房地產業協會秘書長張輝認為，「限房價、競地價」的推出，是對此前土拍過熱、地價漲幅出現過快勢頭的快速回應，有利於進一步把穩房價落到實處，並推動「穩地價、穩預期」的全面實現；有利於化解土地拍賣過程中的高地價風險，為今後地塊上市保持房價平穩奠定基礎；有利於市場對未來房價形成明確穩定的預期，推動購房者理性買房和房地產市場平穩健康運行，避免造成過大的冷熱波動。

⑤ 房屋價是樓面價的多少倍

房價不一定是樓面價的幾倍，主要跟成本有關。

商品房價格主要取決於三個因素：一是成本，二是需求，三是供給。

房價成本主要由土地成本、前期費用、建築安裝成本、水電路等配套成本、景觀配套成本、財務成本、管理成本、營銷費用、稅金等組成。當需求大於供給時，利潤相對較高；當需求小於供給時，利潤相對較低，但價格低於成本是不大可能的。

而價格的未來走勢，同樣取決於成本、需求、供給的走勢。樓面價是指土地總價格除以該土地的允許最大建築面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規定，框定了該土地建築的最大面積。樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。

而商品房的最終售價包括了樓面價，開發商在拿地的時候支出的土地價格會作為商品房最終售價的參考標准之一。樓面價是房屋建造的土地成本，即每平方米的土地價格（樓面價只算地面上的，地下部分的面積不算在內），房屋成本除了土地成本外還有建築成本。

根據材料人工價格不同一般會有區別，一般每平米1000元左右，樓面價加上建築成本基本構成了房屋每平米的成本價，你可以算出這個樓盤的每平米的成本價是多少，最終開發商售樓價減去這個成本價就是他們得到的利潤。即，商品房的最終售價大於樓面價。

最終售價=樓面價+建築成本價+開發商利潤。

(5)房價不能超過地價的多少擴展閱讀：

按形成方式劃分的房價類型：

1、根據價格形成的方式不同，房價可以劃分為：理論價格、評估價格和實際成交價格三種類型。

2、理論價格是指房地產內在價值的貨幣表現，也可稱之為基礎價格。

3、評估價格是指專業的房地產評估人員根據科學的方法對房地產的市場價值進行估算而得出的價格，可稱之為參照價格。

4、實際成交價格是指房地產交易雙方實際達成交易的價格，其中受到供求關系、競爭烈度等因素的深刻影響，稱之為市場價格。

5、房價形成方式還可從價格形式的角度進行劃分，可分為：自由市場價、政府指導價、政府定價三種類型。

⑥ 什麼是樓盤地價房價比

就是地價占房價的比例。
25%就是每平米1000元的房價征地的價格為每平米250元。

⑦ 土地價格和房價有何關系

房價與土地價格之間，是有明確關系的。……這個關系就是：土地價格越高房價就越貴。

房子是建設在土地之上的。……任何一所房子都要佔用一定的土地面積。

因此，房子的成本當中，必然包含土地到成分。

具體來說，房價高低，取決於以下幾方面因素：

1，土地成本。

2，建設成本。

3，管理成本。

4，稅費成本。

5，利潤。

這其中，土地價格作為土地成本的直接表現形式，與房價高低有著直接的關系。

如果一個地方土地價格高，那就證明這個地方屬於各方面條件都很優越的熱門地段，在這里建房，需求旺盛，房子就能賣個好價錢……房價就高。

如果一個地方土地價格低，那麼，這就證明這個地方開發價值低，當地對房屋的需求量小，在這里建房不好賣，於是房價就會比較低。

因此，在一般情況下，可以認為土地價格與房價是相互關聯，且正向波動的

但是，這個問題也不是絕對的。

比如，某個地方本來沒有太大潛力，土地價格低，當地建造的房子價格也很便宜……但是後來因為某些原因，比如這里通了公路，或者這里建了火車站，當地從冷門地區變成了熱門地區，結果當地房價就要提高很多了。

當然了，在上述例子當中，土地價格最後也是會因為當地變成熱門地段而提高，但至少在當地剛剛熱鬧起來的時候，當地的房價是會更早一步升高的……這就是需求拉動的另一個結果了。

⑧ 關於地價與房價

樓面地價=建築面積/佔地面積*地價；政府就是要賣地，才顯示自己的成績，收入了多少。政府知道你要蓋樓，就抬高地價，你要蓋20層的他們就多要錢，你要蓋3層的，當然就少要你錢。因為他知道你掙了多少。
地價越高，房價越高。房產商要讓買房的拿出那一部分來啊。他自己不會貼。
你征地先批，先問你幹嘛用，你蓋樓，政府那就多要你錢。你說自己辦廠，那就價格低多了。政府批不了你買什麼？
房產商要掙錢就的抬高房價，要高於地價。
房產商要買地，要是蓋2層，就賠大了。因為院落，路基，廣告，售樓小姐的工資期間費用，送禮，請客，事故，人情降價，等等都是商家下本，所以買了地怎麼也的蓋高層。不然叫房地產？
除了買地下本，餘下的就是蓋樓下本，除了買地，單純的蓋樓每平米你知道多少？說出來嚇死你，不到200元。所以都是地皮惹的禍。地價高，房價高，反之亦然。
給你講個故事，豬是買房的，驢是蓋房的，老虎是賣地的，猴子是銀行的。豬就去猴子那裡貸款，買房。驢賣給豬一套，按揭貸款。這樣豬還了20年帳。猴子掙了10萬利息，驢掙了豬5萬現金。老虎賣給驢1200畝地後，升職了，還掙了2000萬。
當然豬的多少制約著房價的高低，豬多了，房價高，反之亦然。市場需求制約著市場價格。
我說的比較通俗。你的明白？

⑨ 地價和房價的比例

1.計算公式：樓面價=土地總價格 / 建築總面積，其中建築總面積=土地總面積*容積率。（土地總面積*容積率這個只是地上部分算容積率的面積。總建築面積還有地下和一些不算容積率的面積）
房價中的樓面土地價格計算和兩個指標有關系,一是土地本身的價格,二是規劃容積率。
2.計算時要包括各種購買土地時所發生的費用；容積率就是用用規劃總建築面積除以土地面積，比如在一萬平方的土地上建15000平方的房子，那麼它的容積率就是1.5。假設一個小區土地價格為40萬/畝,容積率為1.8的話,兩種方式得出樓面價：樓面地價=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015畝是1平方米）。&樓面地價=400000/（666.6*1.8）=334元/平方米（一畝約666.7平方米）