順德宏匯房價多少

Ⅰ 7個省會城市房價低於一年前，房價還會繼續跌嗎

7個省會城市房價低於一年前，房價我認為不會繼續下跌。

1.省會城市擁有更多資源和優勢，這里有剛需；

2.省會城市發展比較好，年輕人定居的首要選擇；

3.四五線城市房子供應太多可能會下跌。

隨著中國經濟的不斷發展，房地產在中國經濟社會中取得非常重要的地位，隨著國家開始慢慢轉型，房地產的地位也開始慢慢下降。國家多次強調房子是用來住的不是用來炒的，很多城市房價都出現了明顯的下跌。7個省會城市房價低於一年前，房價我認為下跌的概率不大，因為省會城市擁有更多資源和優勢，這里有剛需；同時省會城市發展比較好，年輕人定居的首先，這都導致省會城市房價不會出現大跌。

三、四五線城市房價可能會下跌

相對而言，四五線城市因為人相對比較少，房子又比較多，可能面對供大於求這樣的局面，房子可能會面臨價格下跌，其實一二線城市基本上會保持平衡狀態，下跌基本不可能。

Ⅱ 人民幣對美元匯率變動原因分析

我們首先來看一看匯率的基礎知識。關於匯率的決定，是大國之間政治經濟的博弈，貿易摩擦、貿易戰、就業組織、失業率等眾多復雜因素摻雜其中。在學術界則把購買力平價當做一種理論，這是一種非常有趣的理論。

它怎麼來決定一國與一國之間匯率的比價呢？就是通過看在各國購買同樣的消費品，尤其是大家經常所需要的消費品的價格的比率，來決定匯率的比率。比方說，麥當勞的巨無霸漢堡包，在中國可能是賣1美元，而在美國可能是賣3美元，它就認為兩國的比價大概可能是1∶3。

通過這樣一種簡單的方式來進行匯率的決定機制，這是學術界的觀點，所以，當年英國的《經濟學家》雜志曾經就以麥當勞漢堡在中國和美國的價格比率做出一個建議，說中國兌美元的匯率是被低估了56%。

實際上，在各國政府的匯率決定當中，不會採取這樣一種決定的方法，所以，我們把它當做一種非常有趣的匯率決定的方法來與讀者分享。匯率是由大國之間，在經濟、政治、就業、貿易戰等等各種綜合因素的考量之後決定的。

這次人民幣升值，為什麼中國壓力非常之大？是因為以下幾點因素導致了人民幣升值的壓力，其一是美元的持續貶值；其二是中國龐大的貿易順差；其三是國際熱錢的投機。這三大因素綜合發力，形成了人民幣升值的壓力。

美元在過去一段時間里持續貶值，對16個主要國家的貨幣都是貶值，那在過去的四五年裡面，美元實際上已經貶值超過了40%。

美元為什麼會陷入一個貶值的通道呢？

首先，美元貶值的大背景是美國的貿易和財政的雙赤字。美國民眾處於多年過度消費狀態，都是借款消費。中國現在人均才2000多美元產值，我們是一個低收入國家，其實相比美國，我們大家都是富人，因為我們在銀行都有存款，而美國人是沒有存款的，美國人都是借款消費，所以呢，有人提出來，美國是全世界最「負有」的國家，因為美國人均負債15萬美元，這就是美國過度消費的結果。

其次，此次美元貶值的核心導火索又是房地產泡沫的破裂，所以，請大家注意，這個房地產價格的泡沫對於各國的經濟，對於匯率都有極大的影響。

美元危機，是在房地產泡沫破裂的大背景之下，導致了次級貸款出現了重大問題，次級貸款又被幾何級地放大到了「次級債」，次級債的債務危機，也是大家現在通常所講的「次債風波」。「次債風波」導致美國陷入了相當嚴重的經濟衰退。

此次中國經濟受到美國經濟這么大的影響，實際上表明了中國經濟正在加速融入全球化，中國經濟正在成為全球化經濟的重要組成部分。所以，美國感冒了，中國就得打個噴嚏，這是非常形象的一個表達。

正如我們天天喜歡講的，中國正在對全世界產生越來越大的影響，東方睡獅正在崛起，不可否認，這完全成立。但是，與此同時，我們更要清醒地看到，任何事物都有它的兩面性，中國也不得不受到來自於世界經濟的重大影響。我們已經無法再回到過去「閉關鎖國」的時代，無法回到我們內生循環的時代，我們是在一個開放的全球化的時代下，中國在影響著世界，而世界也在影響著中國。

美元持續貶值對中國經濟的影響之大難以估量。我們就來回顧導致美元貶值的罪魁禍首之一的「次級債務風波」。

現在的經濟學家普遍都認為，美國正在陷入歷史上非常大的一次經濟衰退，甚至有人認為，它是僅次於1929年那次最著名的經濟大崩潰以後的經濟衰退。無論是長盛不衰的股神巴菲特，還是新任的美聯儲主席伯南克，甚至是過去被奉為神明，今天很多人認為是他製造了美國泡沫的前任美聯儲主席格林斯潘，都認為美國已經陷入一個經濟衰退的通道。那美國這次經濟衰退的背景又是怎樣的呢？

大家如果還有印象的話，可以回想在2000年，就是美國科技泡沫的破裂，互聯網公司股票大幅度跳水，美國納斯達克股市從5000多點下降到2000多點，到今天也沒有恢復過來。當時也有人認為，美國將陷入一次衰退。美聯儲是通過「吹大泡，抵抗小泡」這樣的做法來避免美國經濟衰退。科技股的股市泡沫破裂了，它就想到了房地產，所以，通過大幅度地降低利率推動房地產價格不斷地上漲，促使美國當時很快就走出了科技股泡沫破裂的衰退。當時，美國經濟復甦的速度超過了各界普遍的分析與認識。房地產的貸款政策非常寬松，為了促進美國的經濟增長，基本上不用還錢不用交錢就能貸款住上房子。這種做法聽起來令人震驚。

所謂次級貸款的危機，就是因為美國放寬了貸款政策。過去，貸款只能夠提供給那些優質貸款人，也就是信用等級分在660分以上的、有充分的收入證明的這樣一群人，發放優質貸款，使他們享受低利率政策。房地產價格不斷在上漲，為了獲得更高的利潤，美國的銀行鋌而走險，把房地產貸款發放到那些沒有償還能力的人手上。這些人過去是無法想像竟然可以申請到房地產貸款。這些人群的信用等級分相對比較低，在620分以下，甚至沒有收入證明，這樣的房屋貸款就被稱之為「次級貸款」。它是相對於優質貸款而言的。

那這些無償還能力的貸款人為什麼敢貸款？因為銀行給他要求的還款政策是「前松後緊」，前幾年你幾乎不用還錢，還得很少，但是，到後面突然就漲上去了。要還的錢突然漲上去也不可怕，因為銀行會把你的房地產價格上漲部分進行轉按揭再貸款，這樣，相當於你還是不用自己還錢。這些貸款戶就發現，有房子住為什麼不住呢。反正房地產價格在不斷上漲，還不用還錢。於是，大家都很高興地進行了次級貸款的申請與次級貸款的發放。

這裡面，整個游戲規則的假設前提就是房地產價格不斷地上漲。在美國，資本主義發展到今天，也會出現這樣盲目的樂觀，非常值得中國各級政府官員和廣大民眾警醒。

僅此還遠遠不夠，如果只是次級貸款，以美國的家底，絕對不會讓美國蒙上經濟衰退的陰影，問題是次級貸款被證券化以後，就成幾何級地放大了風險。投資銀行發現，次級貸款這個生意模型不錯，房價不斷上漲，要賺更多的利潤，就要把次級貸款證券化，也就是發行了次級債券。把它反復地分割，反復地打包，然後推廣到資本市場上，讓更多人進行交易和購買，這就是美國資產證券化的重要體現，也是美國金融衍生產品的重要體現。

在美國，凡是一個業務有未來現金流，就具備被資產證券化的可能。比如說，在美國，甚至有一種「死亡債券」，就是可以把你死亡後的保險金提前拿出來用，按照20%～40%的比例提前拿出來用，這個保險金是你死了以後留給繼承人的，那何不拿出來自己先花了？美國人的這種心態，跟我們中國人不太一樣。連保險都可以被證券化、被債券化，可想而知美國的金融衍生交易是多麼發達。

這樣一個次級貸款推出的次級債券被推到市場以後，怎麼讓大家蜂擁而至來購買呢？因為，畢竟它的貸款風險還是非常之大，因為，這些都是那些沒有收入證明的人去申請的房地產貸款。美國的銀行都非常聰明，也非常有盈利的沖動，所以，他們做通了美國三大評級機構的工作，通過標普和穆迪等知名評級機構，給這個債券評級到3A級。

各位讀者朋友要注意，這些債券評級機構不是國立的，不是官辦的，而是民營公司。所以，這些民營公司在把次級債券評高到3A級的過程當中是有盈利沖動的。它可以獲得評估費，甚至可以在交易當中獲得一筆分成費。3A級的債券當然會受到投資者廣泛的追捧。這時，保險公司一看，哎，這生意也不錯，那我來給你提供保險吧。於是，參與者都越來越覺得心裡踏實了。不斷上漲的房價就使得所有參與者都獲利了，所有參與者都獲利了，就必然推動了整個次級債券的不斷發展。琳琅滿目，紛繁復雜，五花八門，從幾千億次級貸款擴展到了幾十萬億的次級債券、保險等等。這就使得美國陷入了一個巨大的金融風險旋渦之中。

這種「天方夜譚」的故事，幾乎是一個後現代版「皇帝的新衣」的故事。那麼，誰來扮演那個小孩，戳穿這個「謊言」呢？

天底下的金融故事基本上都是一樣的，它發端於房地產價格的上漲，這個泡沫破裂必然源自於房地產價格的下跌。隨著美國房地產價格的下跌，購房者就開始違約不還錢了，因為他們本身就沒有償還能力。購房者一旦違約不還錢，銀行就只能把這個房地產進行拍賣。隨著拍賣的增多，房地產價格不斷地下跌，連環的下跌、持續的下跌，進一步引起更多的人還不了貸款，更多的房地產被拍賣。這種時候，整個房地產價格陷入一個下跌的通道。

此時，三大評級機構又跳出來了，說不能給3A級了，次級債券有風險。它這一評可好，債券價格也下跌了。相應的，所有的金融機構這時候都虧損慘重，從商業銀行、投資銀行、養老基金、社保基金、政府基金、保險基金，你能夠想到的幾乎所有美國的金融機構都陷入了嚴重虧損。在過去的一兩年裡面，各大金融機構的高管被迫紛紛辭職，從高盛銀行的董事長，到美林證券董事長，再到貝爾斯登投資銀行的董事長，紛紛辭職下課。這些人原本掌控的是什麼呢？是美國最大的銀行、美國最大的證券公司和美國老牌的投資銀行。這些金融機構紛紛嚴重虧損，就導致了美國金融當中的流動性嚴重不足。

〖=QLTS〗〖=5〗用一句通俗的話說，「天下沒有免費的午餐」。過去四五年美國的房地產泡沫，讓很多人賺著錢了，今天，房地產價格下跌之後，這些人就被套牢了。這種情形警醒我們：大家以後在自己投資的過程當中，如果遇到了所謂的大牛市、大發展的時候，要有警戒的意識。無數的案例、無數的事實告訴我們，出來混，欠下的早晚都是要還的。〖=B〗美國次級債券的危機，重創了美國的金融系統和美國的房地產系統，使得美元加速貶值。美元加速貶值，轉化成了人民幣升值的壓力。

匯率其實是一個非常復雜的決定機制，匯率是貨幣的核心，貨幣是金融的核心，金融是經濟的核心。在美元、歐元、石油、黃金這些國際重要的金融要素裡面，都是大國博弈的結果，都是各個國家之間主流利益集團博弈的結果，是各個階層利益最大化博弈的結果。凡是既得利益者，都想辦法把這些規則和原理去固化，中國作為一個後發的發展中國家，就是和這些既得利益者進行連續博弈的一個過程。

匯率是國與國之間經濟博弈的結果，也是政治博弈的結果，也是就業、貿易摩擦等諸多因素參與博弈過程的結果。人民幣自2005年以來進入持續升值軌道，在很大程度上也是受到美國經濟結構調整、貿易結構失調和失業率趨高壓力的影響。急劇放大的一般性貿易逆差、由於產業結構調整造成的結構性失業率的上升使得美國的政黨、政府不得不通過對中國施加壓力的方法來上演對美國選民的政治宣傳秀。

雖然人民幣兌美元的升值改變不了美國失業率居高不下的現狀，卻是大國之間博弈的一個力量。同時，中國的博弈力量也在增長，國務院副總理王岐山2008年6月參加「中美年度戰略經濟會議」時就明確提出對美元持續政策性貶值的批評，而由於國際經濟一體化程度的加深，特別是大型跨國公司全球產業布局的完成，人民幣匯率單邊上升所帶來的利益和損失常常是沖抵的，很難有哪個國家是絕對的受益者或者淪為百分之百的受害者。

〖=QLTS〗〖=4〗在這種情況之下，無論是地方政府、產業協會，還是企業，都無法左右或干預、影響宏觀經濟。我們只能做到，首先充分去理解，然後積極去應對，這才是一種正確的方法和心態。抱怨是沒有意義的，漠然置之不理更是大錯特錯。〖=B〗我們要極為清醒地看到金融大地震有可能產生的損失，對一個國家、產業、企業和民眾的影響可能會遠大於自然大地震。

日本在1985年以後處理日元兌美元匯率政策就出現了重大失誤。當時，日本經濟歷經戰後40年重建已然成為龐然大物，從規模上看僅次於美國，GDP已經達到了美國的60%，在特定產業和製造技術領域甚至超越美國水平。日本經濟發展的重要原因在於政府採用了出口導向型戰略，因此，經濟的發展就導致日本製造產品像潮水一樣湧向全世界，特別是湧向美國，引發美國對日本出現持續而巨大的一般性貿易逆差，招來美國勞工組織和產業保護勢力的強烈抗議。

這種抗議很快轉換成一種政治力量，向日本政府施加巨大的壓力。1985年，美國在紐約市中心的廣場飯店召開西方七國會議，強烈要求這些發達國家經濟盟友改變當前經濟政策，通過本國貨幣對美元的升值來減少對美國的貿易順差，幫助美國緩解因為巨大貿易逆差而導致的經濟和政治不穩定，同時，加大對美國資本市場的投資，意圖通過資本項下的資金節余來彌補一般性貿易導致的逆差。

在西方發達國家中，日本是美國貿易逆差的主要來源，因此也是在本次會談中受到壓力最大的國家。日本被迫快速進入升值軌道。日元兌美元的匯率從250∶1一路飆升到了120∶1，稍經反復之後又繼續摸高，最高達到了79∶1。在這樣快速升值的過程中，日本國內資產價格出現大幅度攀升，以日本地產價格為例，最高的時候，日本皇室擁有的一座皇宮所佔土地的估價幾乎可以買下美國整個加利福尼亞州。日本國民一夜之間成為世界收入最高的群體，他們瘋狂地購物、購買藝術品、購買全球市場的股票、購買建築物，大批大批地周遊歐美國家，所到之處給人留下的印象是：日本人真富裕。

這種經濟上的樂觀主義情緒甚至迅速蔓延到政治上。20世紀80年代，日本有一本轟動國際社會的名著就叫《日本可以說不》。這本書中所流露出來的經濟獨立引發的政治雄心令全世界為之側目，甚至有媒體驚呼，即將到來的21世紀將是日本世紀。

在《廣場協定》簽訂後的五年裡，日本在當時超低利率政策之下，資產的價格大幅度抬升，房地產價格上升了四倍，股票的價格上升了四倍。但是，好景不長，國際投資資本早就看好日元升值帶來的巨大商業利益，因此先是一致看高日本兌美元匯率，其後又通過「遠程核打擊」做空遠期外匯指數拋出日元，導致日元兌美元匯率出現巨幅波動，隨後出現了資產泡沫的緊縮，這個大泡泡被吹破。國際游資撤出日本，股市跌幅高達70％，房地產跌幅達60％，如此整體性、全局性暴跌，勢必對一個國家的整體經濟產生重大負面影響，其毀滅性與嚴重後果無異於一場金融大地震。

日本經濟迅速進入不景氣時代，企業被迫大量裁員，銀行被迫縮緊銀根。曾經被作為日本經濟奇跡謎底的「銀企聯盟合作模式」遭受到了沉重打擊。一批金融機構破產，國內市場需求持續低迷，由於匯率的不穩定甚至影響到了國際出口市場信心。以出口為導向的出口經濟政策不得不進行轉型。日本此次金融戰敗造成的損失絕對不會小於二次世界大戰戰敗的損失。直至今天，這段「失去的十年」對東亞經濟和中國經濟的影響依然深刻。

從日本經濟的戰敗中，中國學會減少通過政府去人為設計大型財團，避免銀行與企業之間無風險控制的合作，強調保持匯率的穩定性和對外匯的嚴格管制。同時，日本金融危機所引發的產業外移也促成了東亞經濟特別是中國經濟繁榮時代的到來。

無獨有偶，在10年前，東南亞的金融危機也對東南亞的長期發展產生了顛覆性的影響。我們知道，在這之前，亞洲經濟奇跡被全世界所矚目，亞洲四小龍、亞洲四小虎的快速發展，引起了全世界的關注。但是，東南亞的金融危機就像一場大地震一樣終止了所謂的亞洲奇跡，在整個過程當中，亞洲損失真金白銀至少在數千億美元。

相比金融危機後的日本與東南亞企業，今天的中國企業賺錢無疑要容易得多，這就是一個宏觀經濟環境對一個產業和企業的影響。當宏觀經濟環境好的時候，其實誰都能掙錢，無非是多與少。水平差的人也能掙錢，大家相差不大。當宏觀經濟環境不好的情況下，卻連聰明人都很難掙到錢，好的企業掙錢都相當不容易。

我們對這樣的金融大地震要有深刻的認識，東南亞金融危機是在貨幣貶值的過程當中，出現了巨大的金融大地震。日本是升值後動盪，而東南亞國家是劇烈貶值，但是，同樣的結果都是股票價格大幅度下跌，房地產泡沫破裂，銀行系統出現大量的呆壞賬，銀行被迫關門，企業被迫關閉破產。

在這裡面，我們看到，房地產、股票這些資產的泡沫早晚都是要破的。最重要的就是提醒我們中國的企業家和職業經理人，我們的金融知識必須補充與提升，否則將蒙受嚴重的損失。與日本和東南亞相比，各位讀者朋友的金融知識還相差甚遠。當金融大地震來臨的時候，他們都出現了應對上的錯誤，都沒有進行積極的預防，那更何況我們呢？所以，金融大地震，對產業、對企業、對一個國家的整體經濟、對民眾產生的影響，將遠大於自然大地震，我們必須要提前做好充分的應對和積極的預防准備。

美國經濟的秘密任何一個國家都必須考慮到兩種交易對本國貨幣流動性的重大影響，一種是貿易往來所產生的結余；另一種是資本型交易所產生的結余。進出口貿易中間，出口所產生的收入大於進口的各項支出，就稱之為順差；反之，則稱之為逆差。在資本項下的交易，如果流入的資本大於本國流出的資本，這稱之為資本上的順差；反之，則稱之為在資本上的逆差。
任何一個經濟體必須在這兩者之間尋求一種資金流動的平衡，也就是說，如果你的一般性貿易方面產生了大量逆差，你就必須在資本性項目下產生足夠的順差，以此平衡整個資金流動。如果不能夠產生足夠的平衡，比如說，一個國家在一般性貿易以及資本性的項目之下都持續地出現逆差，就會導致這個國家在經濟層面上出現收支不平衡，這種收支不平衡達到一定規模後，就會誘發這個國家的金融風險。通過金融風險的擴散，影響到這個國家的一般性貿易和產業結構，影響到該國的生產要素成本和企業經營的宏觀環境，進而深刻地影響到該國企業的競爭力，導致一個國家或者地區的經濟衰退。

因此，任何國家，不管它是什麼樣的性質，都努力追求這樣一種平衡。眾所周知，美國在一般貿易上的逆差非常大，以中美貿易為例，2007年度，美國對華貿易逆差已經超過2000億美元。美國大量的一般性對外貿易逆差，必須通過資本項目下的收支結余來進行平衡。因此，美國經濟的一個很大特點就在於，它必須通過金融的手段來控制產業，同時，也必須通過金融手段來實現自身的收支平衡。

所謂金融的手段，說得簡單一點就是，美國必須持續地在經濟生活中間，要麼通過自身的信用實現持續的負債，要麼通過自身資本市場足夠高的回報率來吸引投資和投機的外來資本。除此以外，別無他法。

因此，美國保持龐大的國債來維持一般性貿易失衡下的經濟運轉。但又不能僅僅依靠龐大的國債，它必須發育出來足夠多的、足夠想像空間的龐大資本市場，而這個資本市場必須源源不斷地給投資人帶來更大的回報、更高的預期和更有效的金融產品，以便不斷地吸引世界各國的外匯儲備以及發達國家的既有資本源源不斷地湧入美國，進入到美國的資本市場，以此來實現資本項下的節余，對沖一般型貿易的逆差，形成國際收支平衡。

〖=QLTS〗〖=4〗就美國經濟的特點來講，實質上它是一種金融經濟。金融經濟就必須強化它的信用和它的回報率。因此，美國必須不斷地製造出高於世界平均水平的回報率，並依託這個高水平的回報率來吸引海外資本，以實現美國經濟的平衡。〖=B〗按照經濟學的一般邏輯，回報率從哪裡來呢？回報率是從生產要素的使用效率中來，回報率是通過不斷增加對勞動力、資本、技術等等類似的要素的投入來獲取。如果美國不能保持高於世界平均水平的要素投入，或者說美國不能保持遠高於世界平均水平的要素投入效率，則美國經濟無法保持對外部資本的強大誘惑力，也就無法保持自身經濟的正常循環。因此，美國必須在生產要素的投放和生產要素投入效率方面高於世界平均水平，以解決吸引資金的問題。

這種吸引效能如果通過傳統產業來實現，那將非常之困難。因為傳統產業的局限，現代技術的傳播，現代人力資源開發的速度，後發展中國家有很強大的後發優勢，通過快速的模仿，通過密集的人力資源使用，通過資金與資本的密集型投入，很快地形成一種後發的追趕優勢，因此，單純靠傳統產業上的生產效率提升，美國很難獲得高於世界平均水平的增長率，也很難吸引世界資本流向美國。

美國的做法就是通過不斷地開展所謂的金融創新，推出所謂創新的金融衍生產品，從而不斷地提出更加具有誘惑力的回報水平，以便吸引來自全球范圍內的龐大資金。

Ⅲ 房價一般是樓價的多少倍，那目前中國的房價是樓面價的多少倍，房價是樓面價的多少倍才算是合理

最高34倍最低2倍。一般2倍是合理的，房價隨經濟、需求而變化，沒有計算方式。

一般情況下，樓面價和房價呈正比例關系，樓面價高的房子房價肯定貴，房價一般為樓面價的2-3倍。影響因素：

一、宏觀因素

1、國家政策

國家在房地產方面每次推出新政，都會對整個行業帶來一些或大或小的震盪，這些新政包括限購、貸款、限戶等。

2、國家經濟狀況

房價走勢和國家的經濟形式密切相關：經濟向好，房價上揚；經濟下行，房價必然進入平緩或者下降通道。

3、市場供需關系

城市的常住人口可能逐年上漲，增長的人口基數為當地房產交易市場提供了源源不斷的購買人群。

二、微觀因素

可以把微觀因素分為三個方面，即外部環境、小區情況、房屋情況。

1、外部環境

1)地理位置

對於北京來講，中心房價高於郊區，商圈中心高於周邊，市中心地段的房子生活配套更為完善，商圈也是如此。

2)規劃中市政建設的熱點片區

市政建設會直接提升一個區域的整體價值，也會提升居住區的生活層次。比如北京通州區城市副中心建設。

3)軌道交通和公交網路極為發達的區域

一般在同個區域，離地鐵越近的房子房價越高。

4)教育資源

房價和對口小學的質量也有這一定聯系 。

2、小區情況

1)周邊配套

周邊生活配套設施是否齊全，比如商場、超市、菜市場、飯館、葯店等附近商家是否能最大滿足業主的日常生活需要。

2)小區品質

小區是否是品牌開發商，物業管理水平以及綠化環境如何。

3、房屋情況

1)樓層

一般來講，中間樓層要比兩邊樓層平均價格要高些，綜合來看其視野採光和生活便利程度帶來的舒適感較高。低層有採光差、噪音高等問題，高層生活的便利程度不高。

2)戶型

房屋戶型影響居住的舒適度，好的戶型有良好的通風、採光、動靜分區、有序無浪費等優勢，自然受到追捧，房屋價格也就水漲船高。同一小區優勢戶型，售價會相對更高。

3)面積

戶型大小適中的房屋容易獲得購房者的青睞，自然定價會高一些。太大或太小的房型都有其特有的局限性，在盡可能促成交易的前提下，定一個更為合理的價格尤其重要。

4)裝修

精裝修的房子賣相好，對於需求精裝房的購房者來說，裝修精美也是一大優勢，既可以節省成本，又可以立即入戶。但是價格略高，購房者要再三考慮。

5)稅費

稅費的高低在購房成本上影響著房屋價格，交易稅費一般由購房者承擔，因此，房屋稅費的高低決定了購房成本的高低。稅費少成本低，房屋價格自然高；相反，稅費多，成本高，房屋價格也會被壓低。

(3)順德宏匯房價多少擴展閱讀：

合理房價：

房價，自住房改革以來，社會民眾貌似從未感到便宜過。20年前，浦東的一些城郊街鎮，房價也不過2000、3000元/平。市區的長壽路為3800元/平，普陀內環內的金陽大廈為4500元/平。

而1998年，上海的人均可支配收入為8773.1元，人均消費性支出為6866.41元。那時如果不是在外企上班的白領，做生意的小老闆，開公司的企業主，不是港澳台及外籍人士，普通工作人員買房仍然覺得困難。那時的房價，對外企的白領來說，壓力相對可以！

現在，浦東的近郊正快速邁入城市化，先富裕起來的居民，本地的、外地的、外國的、新上海人，他們匯集成了住房需求與房產投資的一股洪流。房價早已今非昔比。

房價，與資本流同頻共振，只跟著資本走。資本寬裕，資金實力強，房價再高，也會有人購買。說得比較刺扎心與刻薄點，大城市的商品房，其實與居住在這座城市的大部分人沒有多大關系，只與資金實力強的那部分人有關系。

房價合理不合理，不重要，一切都是相對的。當收入上不去，大城市的房價相對不合理；當收入提高了，住房的選擇也就更多了，心理的不合理因素也就小了。

Ⅳ 2019年房價還會怎麼漲

好，我認為2019年房價可能會小幅度上漲

1.我們來排除房價大漲的可能。

房價大漲有三個前提：一個宏觀景氣；二是市場需求；三是政策扶持。

從宏觀景氣看。

目前中國經濟面臨內外兩重壓力：國內是新舊動能轉換之際的增長勢能不足，經濟呈現L型；而國際上面臨全球貿易沖突的各種不確定性。所以，經濟增速可能放緩，老百姓的收入預期可能也不如此前，因此，從底層邏輯看，房價不具備大漲的基礎和可能。

從市場需求看。

房價上漲依賴兩個前提：一是購房者有需求；二是購房者有錢。

但在過去的3-4年時間里，稍微有購房能力的人，大多數都已經買房上車，這不僅耗費了他們大量的積蓄，還讓他們背上了較高的債務。除了極少數高收入人群外，大部分的購房者已經無力在未來的數年時間內再次買房置業。因此，失去了購房者的需求和儲蓄，房價大漲的可能性微乎其微。

從調控政策看。

住建部在2018年底的公開態度表明，穩房價、穩地價、穩預期是總體工作目標。所以全國層面，政策不太可能發生根本性的逆轉，至少從打壓變為扶持，是不可能的。

「一城一策，因城施策，夯實城市政府主體責任」等新的提法，大概率會將調控的主導權交還地方政府，更多還是為了「防止大跌」，以及照顧「地方財政」，但也絕不會允許地方政府濫用政策，導致大漲。

2.我們來排除房價大跌的可能。

除非發生大范圍的經濟危機，例如像2008年那樣，世界金融危機疊加地震災害，否則房價大跌的可能性很小。

但是中國目前的經濟增速維持在6.5%左右，屬於全世界前列；3萬億美元的外匯儲備世界第一；外債極低，還擁有全產業鏈優勢等，這些都讓中國沒有發生經濟危機的可能，也擁有抵禦任何外部沖擊的能力。

【小漲小跌為什麼選了小漲？】

排除了大漲大跌，那麼就只剩下小漲、小跌（完全不漲不跌的幾率太小）。那麼，為什麼我認為會小漲，而不是小跌呢？

這個主要是從地價角度和供需角度來判斷的。

各地情況不一樣，具體分析具體判斷。

Ⅳ 宏觀經濟學題

我以經濟學和價格學的原理來解釋一下，個人意見，僅供參考。
具體的物價上漲原因有以下幾點:
1.供求規律的長期表現形式為供不應求;
2.人民幣升值,導致出口減少,進口增加; 但是目前的情況是一年之內人民幣對美圓的匯率上漲了5%,也就是增值了5%,現在我國的各種工業產品大部分是出口銷售,國內自己人消費的其實很少,因為大家的錢都拿去買高價房了,誰還有多餘的閑錢用來自己消費???
3.寡頭壟斷行業造成商品不能充分競爭;
4.國家宏觀調控，包括提高或降低銀行利率，並沒有取得實質性的效果,造成大量資金流入市場，刺激經濟增長，經濟增長必然帶動物價上漲；
5.通貨膨脹是一種貨幣現象，是指太多貨幣追逐太少的商品造成的超額需求狀況； 其實通貨膨脹有3種解釋,這只是其中一種。
6.生產要素價格，其中土地是最關鍵的，屬於不可再生資源。受國家嚴格控制，導致土地的取得成本大幅增加，因此，房地產價格持續上漲。帶動其相關的產業鏈條同時受影響； 當然房地產價格上漲還有很大原因是因為炒房引起的。
7.國家財政購買力度，包括國家政策性銀行，國家認為某種商品的價格高了，就減少對某種商品的購買，反之道理一樣。
8.物價指數,資金具有投資回報率或資金價值,也就是折現率和本金化率.說白了就是未來的錢不如現在的"錢"值錢,未來同樣的錢購買力不如現在買的東西多;
9.國際經濟對我國有很大影響，包括外匯儲備情況。目前我國大概有2000萬億美圓的外匯儲備。自從加入WTO以來，跟國際經濟的聯系越來越密切了。
10.這一條本人認為非常關鍵。美國大型金融投機集團對中國30年改革開放成果的掠奪。
中國外匯制度改革以來，尤其2007年，人民幣對美圓上升5%，這是美國控制的。目的是象90年代對日本進行經濟掠奪一樣。舉個例子：2006年1美圓=10元人民幣，美國人在2006年用1美圓換了10元人民幣，用這10元人民幣買了上海一套房子，2007年上海房價翻一翻，美國人把房子賣了得到20元人民幣，而2007年人民幣升值，假設1美圓換8元人民幣了，美國人再將20元人民幣換成美圓就是2.5美圓。如此可見，美國人的1美圓在一年時間就變成2.5美圓，他賺了中國多少？？？2.5倍的利潤啊。而且這2.5美圓回到美國又可以繼續投資美國，美國經濟又可以發展了，美圓重新升值。還有1美圓換成人民幣10元投資固定資產後，市場上就少了10元流通，中央銀行就會發行10元人民幣來彌補這個空擋，而這2.5美圓走了以後留給中國的卻是市場上多了10元人民幣，還不通貨膨脹才怪。中國被掠奪後，人民幣再度貶值。就跟日本一個結局，看著吧，朋友，有你哭的那一天......

再來看看價值規律,它是市場經濟的基本規律,綜合了供求規律和競爭規律.
商品價格的本質是價值,價值是凝結在商品內的無差別的人類勞動.決定價值量的是社會必要勞動時間.
價值規律的作用:
1.自發的調節生產和流通;
2.自發的刺激商品生產者改進技術提高生產率;
3.造成貧富兩極分化.
通常所說的物價其實就是生產價格,而生產價格是由部門平均生產成本加上社會平均利潤構成的價格.生產價格就是價值的轉化形態.

Ⅵ 人民幣大跌，房價會漲還是會降

影響房價的因素主要有國家政策、國家經濟狀況、市場供求關系等因素 ，後續房價是漲是跌難以預估，建議您根據自己的實際需求買賣房產。
應答時間：2021-08-02，最新業務變化請以平安銀行官網公布為准。
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Ⅶ 外匯儲備過多的弊端是什麼

外匯儲備過多,帶來的主要問題有三：第一,央行收匯需要投放人民幣基礎貨幣,這加劇了中國本就嚴重的貨幣超發問題,增加國內通貨膨脹的壓力；第二,外匯儲備主要投資於美國國債等高流動性資產,回報率很低,外匯資源效益低下,不利於對外低成本融資。第三,安全性隱憂。

Ⅷ 房價上漲的真實原因有哪些

一般情況而言，判斷房價上漲的因素主要分為七點，而能夠影響房價的也就是這七點，小K根據影響的程度來依次解釋。

一、住房供需關系

隨著人均可支配收入的不斷升高，人民對居住水平的要求逐漸提高，從而形成強勢的有效需求。再加上而我國城市化進程加快，使得城鎮居民總數急劇增加，城鎮居民紛紛向一二三線城市湧入，造成房市供不應求的狀況。據調查數據顯示，我國城市化率已經達到56.1%。

與此同時，城鎮居民快速增收，增強了居民的購買力，在「有房才有家」的傳統思想的影響下，大家都紛紛購房，直接導致房價上漲。

二、庫存供量去化期

指的是房市庫存，但是這種情況目前只存在於一些三四線小城市，在2014年的時候房價持續下跌，導致部分城市產生房市庫存。但是就現在來說，我國房市目前的基本情況還是供不應求。

三、人口增速結構變化

分析房地產需求，相對於勞動年齡人口，還有個更精確的指標，即購房適齡人口，指的是25~49歲的人群。從2015年起，我國購房適齡人已經達到峰值，加快了房價的上漲。

四、土地供應量價增速

大家只看到房價在飛漲，實際上地價比房價漲得更快。前些年出現的土地樓面價高過房價就充分說明了問題，麵粉比麵包貴是很不正常的現象。一些央企介入房地產開發，因為央企有政府背景，不缺錢，導致地王頻現，這一切都成了房價上漲的背後推手。

五、樓市政策走勢

為了穩定一二線城市的房價上漲趨勢，政府圍繞」分城施策、分類調控」 的思想，嚴格執行：「控、穩、調、保 」相關政策。

六、經濟增長產業結構

這也是我國房價持續增長的主因，簡單說就是我國產業結構的改變，導致實體經濟的轉變，直接影響我國的經濟增長。而經濟增長的變化直接關系房價。小K將在下面為您詳細解說

七、貨幣供求關系

既我們常說的通貨膨脹，也是影響我國房價的主要原因。

高房價真相

01
實體經濟不景氣
一般人的投資分為四種：購房、理財（包括存款、購買債券、購買信託等其它理財產品）、買股、買貴重金屬、藝術品、藝術投資等。

在過去幾年裡，一般的銀行理財年化收益率約為5%，而「高凈值人士」的信託理財能達到12%左右。近幾年，股市「熊途漫漫」，指數幾乎一動不動，收益率也低的可憐。而在北京等城市購房的年化收益率可以達到25%！所以股市資金紛紛流出，開始往購房上輸入。數據顯示今年上半年居民按揭貸款新增2.36萬億，同比多增1.25萬億元。

2016年7月15日央行發布的上半年金融數據顯示，6月末，廣義貨幣(M2)余額149.05萬億元,同比增長11.8%，增速與上月末和去年同期持平；狹義貨幣(M1)余額44.36萬億元,同比增長24.6%，增速分別比上月末和去年同期高0.9個和20.3個百分點，再創歷史新高。也就是說M1的增速為何比M2大了近一倍。

造成這種情況的原因有三種，一是定期和活期存款的息差收窄，於是企業傾向把定期存款轉化為活期的，方便資金提取；二是經濟下行，不少企業存在「持幣待投資」；第三是樓市活躍，使得百姓的存款和按揭貸款轉換為房企的活期存款，房企也保持謹慎態度，減少投資擴張的步伐。
也就是說，中國現在進入了一個不賺錢的時代，很多行業是干什麼都賠，炒股更是不賺錢，也許在老百姓看來，炒房反而是最穩妥的資金保值辦法。
於是，股市的資金紛紛迴流，一方面變成了老百姓的銀行存款，另一面部分迴流的資金湧入到了樓市，而開發商賣房賣得火爆，收回了不少現金，變成了房地產企業賬上存款了。

另一方面，實體經濟不景氣，沿海一些工廠處於歇業狀態。投資人和企業家手持大量現金，觀望中國經濟，急切尋找合適的投資目標。而樓市目前尚有的保值性，也成了一些投資人首選的目標。
雖然政府一直在對房價市場進行宏觀調控，但是要知道，政府的宏觀調控只是針對「讓房價不要那麼迅猛的增長」而言的，並沒有說要阻止增長。小K幾乎可以預見，在未來5年左右，房價將持續上漲。

02
通貨膨脹加劇
所謂通貨膨脹，也就是我們通常所說的貨幣貶值，就是指市面上的貨幣太多了，所以錢變得不值錢了。所以當貨幣增長多而商品增長少的時候，商品價格就會升高。所以通脹時期，錢放在銀行里只會貶值，佔有商品、坐等升值才是最好的選擇，尤其是那些不能快速增加供應量的商品——房子。

造成我國通貨膨脹現狀的主要是兩個原因：一是外匯儲備。二是銀行貸款。

中國央行為了控制人民幣兌美元的匯率，在中國市場上用人民幣大手買進美元，為中國積累了近4萬億美元的外匯儲備，相應向中國市場釋放了幾十萬億人民幣。

再加上中國的政府性質的經濟活動非常活躍，銀行信貸**加劇了，導致貨幣流動性增強。2008年，受世界金融危機影響，中國的房價曾下跌。然而緊接著實行了「四萬億刺激計劃」，放鬆銀行信貸，後果是造成嚴重的通脹。2009年一季度新增人民幣貸款就達到了2008年全年水準，直接導致房價扶搖直上。

所以近年來央行一直在通過調高存款准備金比率來回收貨幣，遏制信貸。同時央行也在一直降低購買美元的價格（即讓人民幣升值），遏制外匯儲備增長勢頭。但是房價漲勢依舊沒有緩和。

歸根結底，要抑制房價的繼續上漲，就得減少市面上的貨幣流通性，讓人民幣升值，這樣將直接影響出口。而出口將直接影響GDP增長，這對於中國來說，將成為另一種危機。所以，照目前的趨勢來看，中國房價將持續增加。
03
經濟發展離不開房地產
在經濟高速發展的現在，房地產早已成了地方政府財政收入的主要來源。我們不談房地產對地方經濟的拉動，單是房地產開發所需的土地供應，就是地方財政的支撐點。如果缺了土地收入，地方政府的腰包就會囊中羞澀，減少了財政收入，就會影響到地方政府的行政力量、職權力量。

大城市在幾年前，都是以房地產作為支柱產業來對待的，當下雖然大城市的經濟發展走上正軌，但是房地產作為支柱產業地位仍然在起著舉足輕重的作用。

而在二、三、四線城市，房地產仍然是當之無愧的支柱產業，對於二、三、四線城市來說，尤其是三四線城市，產業薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產來帶動經濟的發展。

比如服裝、化妝品等看起來與房地產無關，實際上服裝和化妝品業的發展也有房地產的功勞，開發的大量服裝和化妝品主題商城及專業市場，無不在推動其發展的車輪。離開了房地產，各行各業都將受到不同程度的打擊。

上述七點中，前五點確實能夠影響中國房價，但是整體來說影響不大，其實真正影響中國房價的，是貨幣供求關系（通貨膨脹）和經濟增長產業結構。

Ⅸ 人們買不起房子是因為房子價格太高，還是因為我們的工資太低

首先房價和工資確實存在的關系，因為房價之所以高漲，實際上是一個市場的供需平衡，只有有人用這么高的價格來買房，房價才能維持，如果一個地方的房價長期保持高價，但是沒有人用這個高價去購買房屋，那麼房價肯定會下跌到有人購買為止。

我國過去十幾年來房地產市場的飛速發展主要得益於經濟的高速增長，人民的收入水平提升了，能夠滿足人們的購房意願，所以房價才會上漲，因為太多人想買房，同時能夠買得起房的人也有很多。我們都在說房價太貴買不起了，但是實際上很少有人露宿街頭，因為大家拼一拼力氣還是買得起，而且在我國購物房的意願又非常的強烈，很少人能夠接受租房為生，只能夠去買房，這就導致了房屋價格的飛漲。

所以從一個角度來說，房屋價格的上漲實際上是工資水平的整體提升推動的。

但是從地區而言，工資水平未必與房價相當。這是因為房地產市場不一定是由當地的工資水平推動的，比如說以北京而言，北京接納了全國的人口流入以及全國的商業中心，這樣全國的購買力都集中在北京這樣的核心城市，讓房價遠遠超出了當地工資能夠負擔的水準。另外在一些小城市也是這樣可能在大城市周圍變成了大城市的衛星城，有很多在大城市就業的人在小城市居住，用大城市的工資水平抬高了當地的房價，使當地房價與本地的收入水平不成正比。

所以一個城市的工資漲不漲和房價關系不大，如果上漲的話肯定會推動房價，但是還要看房價與周邊環境以及人口流入的關系。