房價是地價的多少才合理

Ⅰ 房屋價是樓面價的多少倍

根據2020年2月11日，通常樓面價為樓盤的30%到40%左右，因此，一個凈利潤為10%的房地產項目，樓盤的樓盤通常為樓面價的2.5倍，這個倍率主要取決於營業商想要賺取多少利潤，通常樓面價越高的話，樓盤也就越高。

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樓盤高的原因

1、經濟發展史依賴房地產

一個地區的想要發展史需要依靠經濟，而房地產是許多地點經濟的主要來源於，在必須程度上還能帶動地點經濟的發展，因此成為許多小縣城收入的支撐點，而且房產占據GDP的比例較大，房地產市場顯示波動，也會影響著GDP，還有房地產還能拉動許多產業的發展，導致樓盤經常居高不下。

2、土地費用高

目前許多城市都在興建住房，從而導致土地資源緊張，物以稀為貴，導致土地費用也不斷上漲，從而導致土地的出讓金較高，導致房間的售價也相對較高。

3、房間對於家庭的傳統思想

中國絕大多數人群經常受到有房子才有家庭的思想影響，導致許多人民在結婚時間都會有買房需求，因此房間的剛需型人民還是較多，許多人經常都在為房間而努力奮斗中，因此房間費用一直居高不下。

Ⅱ 拿地價和未來房子定價是怎麼定的

房地產定價主要分成三個階段：

第一個階段：前期（包括從拿地到開工建設這段時間）

據我的工作經驗，很多房地產商拿地只會簡單的做估算，因為地塊放出來，到招拍掛，時間並不多，無法做精細的調研與定位，所以只能做簡單的估算。拿我所在的城市來舉例吧，這樣會清楚一些。

我所在的城市是個二線城市，地價相對不高。一畝大約在90-110萬左右。摺合樓面地價約400元一平方。這個城市09年的總體住宅均價是2660元左右。從2000年至今，以房產局給到的數據，這個城市（下簡稱B城）每年的房價漲幅是10-15%。建安成本如下：多層建築1000元一平方，層1200元一平方，高層1500元一平方。

住宅成本=地價+建安成本+++稅費

其中的與很低的，所以每平方各打100元足夠了。

所以住宅每平方的成本=400+1500+100+100+稅費=2100元（未計稅費，因為我也不懂開發商應該交多少稅，可以參考營業稅5.65%，所得稅33%）

整個城市的均價是2660元。就是說開發商有560元的稅前利潤。稅前利潤率大約是25%左右。

但這個沒計算每年的房價漲幅需要1年左右時間，也就是會增幅10%左右均價應該會在2900元左右。這樣的估算是比較合理的，開發商有足夠的利潤。

這時，開發商會有兩種選擇：

1、以最大回報率為目標。這樣就會加大投入，提高品質，延長項目周期，把價格賣到比其它樓盤要高。

2、以資金周轉率為目標：這樣就低成本低投入，把價格放低，質量達標（能通過政府驗收為准），快速走貨，滾動開發。

以上就是第一階段的房地產定價方式。

第二階段：開盤前組團定價（開工到拿預售證期間）

一般來說，開發商會按資金的規模與現場條件，定出那些房子先動工，那些房子後動工。這樣就會把一個樓盤里的幾十幢樓分成不同時期來建設。不同的樓幢就組成了各階段的房源，這個稱為組團。每個階段推出不同的組團，要對這個組團里的所有房子定個指導均價，這樣才好做價格表。

舉例來說，今年5月，本項目要推第一組團，有4幢樓組成，大約有250套房子。這些房子指導均價是多少？就需要我們來制定。

一般我們最常用的是市場比較法，還有其它方法，如成本法，目標收益法等，但是按成本法來算這個指導價，會脫離市場，定得過高定得過低，開發商的收益無法得到保證。

所以我們會去踩盤，所謂的踩盤就是把其它在售的樓盤進行信息收集，以備綜合分析。踩盤的信息包括很多，如：A樓盤有什麼賣點，最近賣什麼價格，有多少成交他有什麼缺陷等。

踩完盤後，我們就會把收集完的各樓盤做分值評估，把各類因素做評分。比如說地段好，這個因素就得5分，差的只得2分等。這個樓盤賣2600元。那麼，所有的分數匯總起來，用這個價錢去除，就得出每一分對應是多少錢。這樣再把我們的項目也進行評分，用得出的分值乘以這個價錢，就得出我們這個組團的指導價格。

舉例說明：A樓盤地段好得5分，戶型一般得3分，園林一般得3分，那綜合就是11分，它賣2600元。

B樓盤地段差，得3分，戶型不錯，得4分，園林很差，得2分，綜合9分。它賣2400元。

我們樓盤地段好，得5分，戶型不錯，得4分，園林很好，得4分，綜合13分，那麼我們就可以賣2800元。

因為他們已經在賣了就可以看出來這個價格對於市場來說能不能接受。如果評估完，基本上可以得出市場接受的指導價。

第三階段

就是預約。為什麼要預約？因為每次能拿出來賣的房源不是無限的。一個樓盤只能這么多房子，按工程建設來說，不可以全部一起建好一起拿出來賣，因為這需要投入的資金太大了。所以開發商一部份一部分的建，也就只能一部分一部分的拿出來賣。

這樣就會遇到一種情況。買房的人多於房源，那怎麼辦。所以房開商就用預約的辦法一般是幾百或一兩千可以在開盤的當天有優先選房的權力。因為同一個組團，房子朝向和位置不同，居住的舒適度也不一樣會預約，以達到優先選房的目的，很大機率可以選到自己喜歡的房子。

這個預約對定價很重要。在這個階段我們會放出上述第二階段定出的指導價，比如2800元一平方他願意預約，就說明他接受這個均價，不願意預約就是不接受。所以我們會跟蹤這個預約的數量來調整開盤時的價格。一般預約的時間是一個月左右。在一個月內，預約數量達到與推出的房源數量一致，說明這個價格是比較合理，如果少了，說明價格高了，市場不接受那麼說明這個價格低了。

所以開盤前我們會做好三套價格方案，一個是低於指導價的，第二個是指導價的，第三個是符合指導價格的。再按照我們的判斷看他們的反應，如果他們不接受，我們就會換低的價格方案，如果接受的很多，就換成高的方案。

所以到了開盤那天

Ⅲ 地價和房價的比例

1.計算公式：樓面價=土地總價格 / 建築總面積，其中建築總面積=土地總面積*容積率。（土地總面積*容積率這個只是地上部分算容積率的面積。總建築面積還有地下和一些不算容積率的面積）
房價中的樓面土地價格計算和兩個指標有關系,一是土地本身的價格,二是規劃容積率。
2.計算時要包括各種購買土地時所發生的費用；容積率就是用用規劃總建築面積除以土地面積，比如在一萬平方的土地上建15000平方的房子，那麼它的容積率就是1.5。假設一個小區土地價格為40萬/畝,容積率為1.8的話,兩種方式得出樓面價：樓面地價=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015畝是1平方米）。&樓面地價=400000/（666.6*1.8）=334元/平方米（一畝約666.7平方米）

Ⅳ 土地價格和房價有何關系

房價與土地價格之間，是有明確關系的。……這個關系就是：土地價格越高房價就越貴。

房子是建設在土地之上的。……任何一所房子都要佔用一定的土地面積。

因此，房子的成本當中，必然包含土地到成分。

具體來說，房價高低，取決於以下幾方面因素：

1，土地成本。

2，建設成本。

3，管理成本。

4，稅費成本。

5，利潤。

這其中，土地價格作為土地成本的直接表現形式，與房價高低有著直接的關系。

如果一個地方土地價格高，那就證明這個地方屬於各方面條件都很優越的熱門地段，在這里建房，需求旺盛，房子就能賣個好價錢……房價就高。

如果一個地方土地價格低，那麼，這就證明這個地方開發價值低，當地對房屋的需求量小，在這里建房不好賣，於是房價就會比較低。

因此，在一般情況下，可以認為土地價格與房價是相互關聯，且正向波動的

但是，這個問題也不是絕對的。

比如，某個地方本來沒有太大潛力，土地價格低，當地建造的房子價格也很便宜……但是後來因為某些原因，比如這里通了公路，或者這里建了火車站，當地從冷門地區變成了熱門地區，結果當地房價就要提高很多了。

當然了，在上述例子當中，土地價格最後也是會因為當地變成熱門地段而提高，但至少在當地剛剛熱鬧起來的時候，當地的房價是會更早一步升高的……這就是需求拉動的另一個結果了。

Ⅳ 什麼是樓盤地價房價比

就是地價占房價的比例。
25%就是每平米1000元的房價征地的價格為每平米250元。

Ⅵ 開發商拿地價格8000一平，房價大概賣多少

房價的多少，主要還是看地段，而不是看開發商的拿地價格。

假設這塊地是在市區中心，那定價2-3萬一平方的價格是合理的；如果是在郊區，定價1-2萬的價格是合理的；如果你是在鎮上，那你5000元一平方，可能都未必能被人接受。

所以說，主要看地段，而不是你拿地多少錢，就可以賣到多少錢一平的。當然，你要定什麼價是你的自由，但是有沒有人買，就是另外一回事了。

能開發房地產的地價在8000一平其實不算貴的，如果所在的地段不是很差，一平方賣個5000-10000的價格是正常范圍。如果有炒作，甚至能賣1-1.6萬左右的價格！

不過還是那句話，要看地段，地段的好壞，決定房產的價格。

Ⅶ 什麼是樓面地價 地價和房價之間之間的關系

老百姓買房子生怕被騙，盡管房價被推得很高，但是心裡還是應該有桿秤這房子到底值多少錢？而在房價成本中，樓面價就是其中一部分重要因素。那麼什麼是樓面價？樓面價和房價之間有什麼關系？

樓面價是什麼？

樓面價是指土地價格除以該土地的允許最大建築面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規定，框定了該土地建築的最大面積。樓面價一定程度表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。

樓面地價＝土地總價÷規劃建築面積 ＝土地單價÷規劃容積率；規劃建築面積＝土地面積×容積率；

容積率=地上建築總面積÷規劃用地面積。

例如，拍賣的土地面積為13145平方米，容積率為3.2，最後成交價為4.63億元。樓面地價=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。

樓面價與房價有什麼關系呢？

一般來說，房價是指建築物連同其佔用土地在特定時間段內房產的市場價值。即房價：土地價格＋建築物價格，是房地產經濟運行和資源配置最重要的調節機制。

同事房價的價格定位由多種因素構成的。也就是由土地費用、建安工程費、稅費及財務費用、凈利潤、管理費及開發費、公共配套設施費、所得稅、銷售費、前期工程費、基礎設施費等10種因素構成的。

據推算，土地成本占房地產開發成本比例40%左右，而且這還要看土地是通過什麼途徑拿到的，如是通過競爭激烈拍賣，土地成本有可能佔到開發成本的60%左右甚至更高。

樓面價格和銷售價格有什麼關系？

樓面價格說白了只是開發商的一個成本核算的一個數據，算不上銷售價格的任何參考，銷售價格的參考，更多的是隨行就市，有的人給出了一個大概的演算法，樓面價格乘以1.8也好，是2.5倍也好，都是大概的估算，也會隨著時間的推移變得沒有規律。

樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。這樣一來就說明了，因為商品房的最終售價包括了樓面價，所以，開發商在拿地的時候支出的土地價格，就會作為商品房最終售價的參考標准之一。樓面價低房價不一定低！如果拿地成本較低而項目開發周期較長，那麼土地價值可能隨著時間的增加而升高，水漲船高之下，房價也會對應拉高。

最終房價如何要看整個房地產市場的發展以及開發商對於樓盤的定位和其他項目成本。小城市土地價格低，建安成本占據比例高，銷售價格是樓面價3到5倍也屬於正常，大城市土地價格高，建安成本占據比例低，銷售價格是樓面價的1.5到1.8倍也是高利潤，因此關於房價和樓面積價之間的關系，要通過具體地區，具體分別，需要周邊參考價格來綜合分析，才會得出最低售價范圍是多少！

Ⅷ 房屋價是樓面價的多少倍

房價不一定是樓面價的幾倍，主要跟成本有關。

商品房價格主要取決於三個因素：一是成本，二是需求，三是供給。

房價成本主要由土地成本、前期費用、建築安裝成本、水電路等配套成本、景觀配套成本、財務成本、管理成本、營銷費用、稅金等組成。當需求大於供給時，利潤相對較高；當需求小於供給時，利潤相對較低，但價格低於成本是不大可能的。

而價格的未來走勢，同樣取決於成本、需求、供給的走勢。樓面價是指土地總價格除以該土地的允許最大建築面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規定，框定了該土地建築的最大面積。樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。

而商品房的最終售價包括了樓面價，開發商在拿地的時候支出的土地價格會作為商品房最終售價的參考標准之一。樓面價是房屋建造的土地成本，即每平方米的土地價格（樓面價只算地面上的，地下部分的面積不算在內），房屋成本除了土地成本外還有建築成本。

根據材料人工價格不同一般會有區別，一般每平米1000元左右，樓面價加上建築成本基本構成了房屋每平米的成本價，你可以算出這個樓盤的每平米的成本價是多少，最終開發商售樓價減去這個成本價就是他們得到的利潤。即，商品房的最終售價大於樓面價。

最終售價=樓面價+建築成本價+開發商利潤。

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按形成方式劃分的房價類型：

1、根據價格形成的方式不同，房價可以劃分為：理論價格、評估價格和實際成交價格三種類型。

2、理論價格是指房地產內在價值的貨幣表現，也可稱之為基礎價格。

3、評估價格是指專業的房地產評估人員根據科學的方法對房地產的市場價值進行估算而得出的價格，可稱之為參照價格。

4、實際成交價格是指房地產交易雙方實際達成交易的價格，其中受到供求關系、競爭烈度等因素的深刻影響，稱之為市場價格。

5、房價形成方式還可從價格形式的角度進行劃分，可分為：自由市場價、政府指導價、政府定價三種類型。

Ⅸ 房價一般是樓價的多少倍，那目前中國的房價是樓面價的多少倍，房價是樓面價的多少倍才算是合理

最高34倍最低2倍。一般2倍是合理的，房價隨經濟、需求而變化，沒有計算方式。

一般情況下，樓面價和房價呈正比例關系，樓面價高的房子房價肯定貴，房價一般為樓面價的2-3倍。影響因素：

一、宏觀因素

1、國家政策

國家在房地產方面每次推出新政，都會對整個行業帶來一些或大或小的震盪，這些新政包括限購、貸款、限戶等。

2、國家經濟狀況

房價走勢和國家的經濟形式密切相關：經濟向好，房價上揚；經濟下行，房價必然進入平緩或者下降通道。

3、市場供需關系

城市的常住人口可能逐年上漲，增長的人口基數為當地房產交易市場提供了源源不斷的購買人群。

二、微觀因素

可以把微觀因素分為三個方面，即外部環境、小區情況、房屋情況。

1、外部環境

1)地理位置

對於北京來講，中心房價高於郊區，商圈中心高於周邊，市中心地段的房子生活配套更為完善，商圈也是如此。

2)規劃中市政建設的熱點片區

市政建設會直接提升一個區域的整體價值，也會提升居住區的生活層次。比如北京通州區城市副中心建設。

3)軌道交通和公交網路極為發達的區域

一般在同個區域，離地鐵越近的房子房價越高。

4)教育資源

房價和對口小學的質量也有這一定聯系 。

2、小區情況

1)周邊配套

周邊生活配套設施是否齊全，比如商場、超市、菜市場、飯館、葯店等附近商家是否能最大滿足業主的日常生活需要。

2)小區品質

小區是否是品牌開發商，物業管理水平以及綠化環境如何。

3、房屋情況

1)樓層

一般來講，中間樓層要比兩邊樓層平均價格要高些，綜合來看其視野採光和生活便利程度帶來的舒適感較高。低層有採光差、噪音高等問題，高層生活的便利程度不高。

2)戶型

房屋戶型影響居住的舒適度，好的戶型有良好的通風、採光、動靜分區、有序無浪費等優勢，自然受到追捧，房屋價格也就水漲船高。同一小區優勢戶型，售價會相對更高。

3)面積

戶型大小適中的房屋容易獲得購房者的青睞，自然定價會高一些。太大或太小的房型都有其特有的局限性，在盡可能促成交易的前提下，定一個更為合理的價格尤其重要。

4)裝修

精裝修的房子賣相好，對於需求精裝房的購房者來說，裝修精美也是一大優勢，既可以節省成本，又可以立即入戶。但是價格略高，購房者要再三考慮。

5)稅費

稅費的高低在購房成本上影響著房屋價格，交易稅費一般由購房者承擔，因此，房屋稅費的高低決定了購房成本的高低。稅費少成本低，房屋價格自然高；相反，稅費多，成本高，房屋價格也會被壓低。

(9)房價是地價的多少才合理擴展閱讀：

合理房價：

房價，自住房改革以來，社會民眾貌似從未感到便宜過。20年前，浦東的一些城郊街鎮，房價也不過2000、3000元/平。市區的長壽路為3800元/平，普陀內環內的金陽大廈為4500元/平。

而1998年，上海的人均可支配收入為8773.1元，人均消費性支出為6866.41元。那時如果不是在外企上班的白領，做生意的小老闆，開公司的企業主，不是港澳台及外籍人士，普通工作人員買房仍然覺得困難。那時的房價，對外企的白領來說，壓力相對可以！

現在，浦東的近郊正快速邁入城市化，先富裕起來的居民，本地的、外地的、外國的、新上海人，他們匯集成了住房需求與房產投資的一股洪流。房價早已今非昔比。

房價，與資本流同頻共振，只跟著資本走。資本寬裕，資金實力強，房價再高，也會有人購買。說得比較刺扎心與刻薄點，大城市的商品房，其實與居住在這座城市的大部分人沒有多大關系，只與資金實力強的那部分人有關系。

房價合理不合理，不重要，一切都是相對的。當收入上不去，大城市的房價相對不合理；當收入提高了，住房的選擇也就更多了，心理的不合理因素也就小了。