銀行評估房價比市場價低多少

⑴ 為什麼房產估值的評估價比成交價低

現在大家基本是貸款買房，在二手房交易中房屋評估占據著重要的地位，因價格談不攏買賣方難以交易的事不在少數，那麼房產估值會受到什麼因素的影響呢？評估價為什麼經常比成交價低？評估價越高越好嗎？

詳細解讀關於二手房估價的那些事

一、在二手房交易中，什麼時候需要評估？

1.向銀行申請房貸

辦理住房按揭貸款是，銀行會委託評估公司或擔保公司進行評估，又或者按照房管局的評估

2.繳納二手房交易稅費

為避免買賣雙方簽訂陰陽合同避稅，相關部門會對交易房產進行評估。

因此進行評估是二手房買賣交易的必經環節。

二、評估價如何影響房貸額度？

首付款=實際成交價-貸款額

（購買二手房時，貸款額=房屋評估價*貸款成數）

這意味著貸款額度與房屋評估價掛鉤。

舉個例子：

小明購買100萬的二手房，評估價為90萬，那麼貸款額度最高能貸到評估價的7成。也就是說其可貸款額度為：90萬×70%=63萬，其首付款則為：100萬-63萬=37萬。

三、房產估值會受到什麼因素的影響呢？

根據房屋原購買價格、房屋現狀、周邊交易情況等因素綜合得出的評估價格，房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素亦會對評估價有所影響。

樓齡

在買房的時候，建議不要選擇房齡過老的房屋，房屋自修建完畢後，就進入了折舊期。銀行對二手房進行評估時，會考慮房屋的折舊率，通常按每年折舊2%計算。

舊房價格=造價-年折舊費*已使用年限

折舊費=（造價-殘值）/折舊年限

舉個例子：

一套已用20年2萬/平的50平的「老破小」，總價100萬，按每年折舊2%，折舊年限為50年。

年折舊費=【100*（1-2%）】/50=1.96萬

舊房價格=100-1.96*20=60.8萬（未考慮其它因素的情況下算得）

在廣州，框架結構首付最低3成，混合結構首付最低只能做到4成。

戶型

形狀不規則、功能不全、套型過小或過大，一般-5~-10%。

樓層

頂層：-5%

次頂層&次低層：-3%

中間層：+3%

如果底層帶有戶外花園、頂層帶閣樓，價格可能更高些。

朝向

價格影響最高+8%

朝向好：+3%~8%

朝向不佳：-2~-5%

物業

價格影響最低-5%

無物業管理：-5%

非獨立封閉小區：-5%

位置

價格影響幅度：-15%~+15%

臨街：-15%

環境幽靜：+15%

重點學區：+15%

配套

交通、商鋪、公共設施因素不完善：-5%~+15%

小區的周邊環境

優良小區內部、外部環境對價格影響：+2~+5%

反之，-3%~-5%。

供求關系

區域內較搶手，適當提高5%。

四、評估價為什麼經常比成交價低？

銀行考慮自己要承擔的風險，所以通常評估價就會比正常交易價保守，所以評估價比成交價低一些。

一般為市場價的80%-90%。商業貸款的評估值一般能到市場價格的80%-90%左右，公積金貸款的評估值一般能到市場價的80%-85%左右。所以，文章開頭的案例依然是屬於合理范圍。買二手房的麻友要有這個心理准備，不要因這種情況違約咯~

五、評估價越高就越好？

評估價影響貸款的額度和稅費的多少。

繳納的交易稅費如增值稅、契稅、個稅等，都是在評估價的基礎上，乘以對應的比例。簡單的說，評估價越高，繳納的稅費也越多。評估價低，意味著繳納的稅費少。

貸款的額度恰恰相反，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的首付款就可以少一點。評估價低，貸款的額度小，首付款方面，需要多掏點現金；

小結

評估價低：繳納稅費低，貸款額度小，首付款相應增加

評估價高：繳納稅費高，貸款額度大，實際支付的首付款可以少一點。

總的來說，評估價高低各有各的利弊，能夠理解二手房的評估標准，做到心中有數，減少違約的發生。

（以上回答發布於2017-06-20，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑵ 成交價和評估價差30萬正常嗎

成交價和評估價差30萬正常。

房產評估價通常是抵押狀態下的價格，而且也是會根據市場價和市場行情變化的，所以考慮到銀行的風險，房產評估價一般會低於市場價。房產評估價和市場價為什麼會差那麼多，其實就是為了防範風險，而且市場價格可能會有虛高問題，比如行情好了，大家就把掛牌價太高等，所以還是專業評估公司實勘後會比較准確。

房價談判的注意事項

對於購房者來說，高價房子未必就是好房子，好價格也並不見得就是最低的價格，關鍵是要權衡合適的價位，達到合理降價的目的。對於看中的房屋，在商談價格時，先封好售價的頂，以免開發商有意無意地提價。

然後，綜合分析報價的各種因素及其合理性，預測其中可能存在的降價空間，進行討價還價，尤其要了解房屋的實際銷售進度及成交價，銷售進度快、售出比例高的房屋，降價的餘地較小，甚至有提價的可能；成交價與報價之間的差距越大，降價的空間也越大，可多爭取一些優惠折扣。

以上內容參考網路-成交價

⑶ 關於二手房的問題：房屋評估單價可以比實際成交單價高出多少

通常情況下，房產評估單價比實際成交單價要低。主要原因是：

銀行考慮自己要承擔的風險，所以通常評估價就會比正常交易價保守，所以評估價比成交價低一些。一般為市場價的80%-90%。商業貸款的評估值一般能到市場價格的80%-90%左右，公積金貸款的評估值一般能到市場價的80%-85%左右。

購買二手房什麼時候做評估

1、買賣雙方認為有必要時

如果有一方或雙方對交易的二手房沒有價格概念，如境外人士或外地人，對國內或當地的房地產市場不了解，又不相信對方的報價或房產中介機構的評估，可自行委託或雙方共同委託有資格的評估公司進行評估，然後參考評估價格確定雙方的交易價格。

2、進行房地產保險時

房地產保險評估，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生或損失程度評估。

3、申請抵押貸款時

向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保。有些購房者為了少付首付款而報高交易價格，這對貸款銀行來說風險很大。因此，銀行為確定抵押物的擔保價值，需對抵押人的房地產進行估價。

以後內容參考：網路——房屋評估價

⑷ 房屋評估價一般是市場價的多少

一般是市場價的80%-90%。

房屋評估價相對於市場價，一般有5%的浮動，高低是根據房屋的實際情況確定的，不必擔心。一般在沒有特殊要求，市場行情一般的情況下，評估值會略低於市場價值。

資料補充：

房屋評估計價原則：是以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計價的基本原則。房屋重置完全價值是指房屋評估時前一年重新建造該類房屋應花費的全部投資。 重置完全價值的確定，包括建築安裝工程造價、室外工程費、土地徵用費、拆遷補償費及房屋座落地段、朝向、樓層等調節因素的增減價值。

1．建築安裝工程造價（簡稱工程造價），一律按房屋評估時前一年執行建築安裝工程費用定額以及有關規定，編制預算成本。在編制預算成本時，施工安裝企業取費標準的確定，省轄市按地市級企業取費，縣或縣級市按縣市級企業取費；
材料價格的調整系數，一律按當年當地政府規定的材料價格調整系數及規定按實際調整的材料差價，合理確定。工程造價為確定重置完全價置的基礎。

2．室外工程費，系指建築物以外與建築物直接配套的上下水設備、電照、甬路和化糞井等工程費用。

3．土地徵用費，系指按《土地管理法》核定的徵用土地補償和安置補助費。

4．拆遷補償費，系指拆除房屋收購費、臨時過渡費、搬家費、停業損失費等。

5．房屋座落地段因素，具體表現為以級差地租為基礎的地段差價。各市、縣房地產管理機關可根據各地土地級差情況，劃分若乾地段，確定相應的地段差價。朝向差價，各地房地產管理機關可根據當地情況，依據房屋的不同朝向，確定不同的差價率。
單元內各朝向增減差價率的代數和應趨近於零。樓層差價，各地房地產管理機關可根據多層或高層住宅的具體情況，確定標准價格樓層和其餘各樓層的差價率。各樓層增減差價率的代數和應趨近於零。

6．根據房屋的特殊結構，對於房屋的重置完全價值還可作出增加或減少的規定。對於房屋特殊屋面做法和牆體厚度，應以當地的標准和通用的做法及厚度為基礎計算調整分值。室內凈高，一般居住用房以室內凈高2．8米為基礎，在其他條件不變的情況下，每增高或降低10厘米，房屋建築造價即增加或減少2%左右，可按此計算其調劑分值。
對於禮堂、劇院以及房屋的地下室、暗樓、借牆、共牆等，均可結合房屋建築的實際情況和技術、業務上的具體規定，作出增減價值的規定。

⑸ 房子評估價是不是一般比市場價低

房子評估價是不是一般比市場價低？你好，是的，差不多的，但是也不會差很遠，就一點點吧！

⑹ 銀行評估房產的價格與房子實際價格

銀行評估的價格往往比房子的實際價格低。 銀行評估的價格是為了控制自己貸款的風險，評估價格較低。這個評估是不考慮位置，周邊環境等等因素的，只考慮土地價格和房屋建築成本的。
拓展資料：
銀行是如何評估你的房產價值的。評估價格確定的基調 在市場經濟學中，價格是由供需雙方之間的互相影響、平衡產生的。 銀行在放貸時其實已經做出了最壞的打算：萬一貸款收不回來需要對房產進行處置時，抵押的房產變現的價值是否能覆蓋貸款的成本？ 因為評估價格往往與貸款金額成比例正相關，所以對於所抵押房產價格的評估是銀行貸款風險中極為重要的一環。
因此，銀行往往對房產價格的認定會相對保守。除了以真實的一手房交易為背景的住房按揭貸款外，銀行對房產的評估會略低於市場交易價格。 因為要考慮到拍賣變現過程中的各種問題，包括處置抵押物的時間成本、人力成本、裝修的變現等。 比如，你花了500萬買了一套房，裝修一千萬，那房屋評估值是1500萬嗎？ 當然不是，因為評估公司會根據房產所在小區的歷史掛牌價、成交價、交通、周邊配套等情況，進行綜合評估，房屋裝修只是作為價格和流通參考。銀行房產評估常用的幾種方法：
1、現行市價法： 指將估價對象與近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的。
現行市價法是房地產估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術上成熟、最貼切實際的估價方法。
2、收益現值法： 是指通過估算被評估資產的未來預期收益並折算成現值，藉以確定被評估資產價值。 這種方法主要用於企業資產、投資性房產的評估。這里主要針對已經出租的個人住房及商鋪採取毛租金乘數法進行分析。

⑺ 二手房貸款，房產評估和市場價能差多少

根據每個城市的樓市有所不同，不過一般銀行的評估價會比市場價會低（以往不排除部分城市也出現過評估價高過市場價的），貸款評估價需要去您貸款的銀行咨詢，因為評估價比市場價低的緣故，所以二手房的首期款一般就會比你實際購房總價預算的首期款會高。
（例如：實際購房價為100萬，首次購房首付3成，但銀行評估價只有80萬，貸款方面來講首次購房最多貸款7萬，所以按評估價計算貸款最多為56萬，而實際購房總價為100萬，所以100萬-56萬=實際所需繳納的首期款44萬，而不是30萬）

⑻ 房子去銀行抵押貸款，銀行給出的評估價格比正常價格低多少啊 如果

在房地產市場上，有些人付得更少。稅收故意降低了價格，有些人想增加貨幣的數量。故意高價格。為了避免這種情況，銀行會對房子進行處理。對財產進行評估。通常，銀行的評估價格並不等於實際價格。交易價格的差異甚至會高達幾十萬。很多人你會奇怪為什麼銀行要評估價格和實際交易價格。首先，我們來了解一下銀行的評估價格:銀行評估價格通常有兩種方式，內部和外部發表評論。
銀行的評估價格與實際交易價格存在差異:交易價格只是個別住宅的交易價格，而評估價格這是市場的整體價格水平，所以兩者不會一樣。交易價格圍繞市場價格波動，交易價格只是評估價格。當申請抵押貸款時，銀行會對抵押貸款有一個評估價格，給予另一個按揭利率(一般不超過80%，也就是說，它被稱為2美元的首付)，但這個評估價格在理論上與交易價格相關。至於兩者之間的區別，仍然取決於現實。
拓展資料
形勢已為什麼銀行的評估價格低於實際交易價格
1. 為了打擊和防止「零首付」行為，銀行在房價上漲過快的情況下，為了防範風險，行會降低二手房評估價格，從而降低評估價格。客戶的貸款金額越少，實際的首付就會越少銀行越多，就越安全。為了打擊此類行為，銀行將對其進行內部和外部評估。將估值與交易價格進行比較。如果差太遠，就按評估價格，認可房價，然後付款，而不是跟隨交易價格的標準是貸款給購房者。
2. 為了規避風險，銀行降低了房產的估價和申請人的貨款金額越小，實際支付的首付就越多。它可以降低銀行的自然風險，防止房價上漲。最後一個風險是太快造成的
3.為了支付銀行的費用如果購房者將來不能償還貸款，銀行就不得不這么做房子被收回並以拍賣的形式變現。在這些鏈接在此過程中，銀行還必須承擔其他費用。因此，如果銀行降低評估價格，拍賣價格就會上升支付銀行的費用，增加自己的利潤。最終影響評估價格的幾個關鍵因素:產權清晰，物業本身質量好，周邊環境安全。無隱患，交通便利，配套設施齊全，容積率低住宅小區的評價單位價格與具有較強商業氛圍的商鋪相對更高。
這就是今天和你們分享的關於"銀行評估"的內容編者建議價格與實際交易價格之差的相關內容。購房者在看房時千萬不要陷入「零首付」的陷阱。銀行對「零首付」是很嚴格的，這樣的銀行因為它本身是違法的，一旦出現問題，就會導致不良行為。

⑼ 買二手房銀行評估價格高好還是低好，說說為什麼

不純在絕對好壞，不同情況下，評估價格影響不同。如果評估的高了。你就可以少一些首付。多還一些利息。針對首付不足的人比較好。

房子評估價和賣房價格沒有直接關系，房地產評估不是二手房交易的必備程序，一般情況下二手房的買賣價格只要雙方協商確定，房地產管理部門就會據此登記過戶
二手房有三個價格，成交價，稅務核定價，銀行評估價。
成交價：業主賣給您多少錢，這就是成交價。
稅務核定價：按照這個價格繳稅。
銀行評估價：按照這個價格給你貸款！
正常情況下 三價合一 就是成交價 核稅價和評估價是一致的。打比方我買的房子129w，銀行評估130w，只要我還是按照129w貸款的話，房管局一般就會按照129w的標底收稅費。如果我房子135w 但是我首付不夠 我需要高評高貸 我讓銀行評估為150w 這樣我可能就多貸款了10多萬出來，首付變低了，月供高了，這樣房管局會按照150w來收入稅費，這就是所謂的陰陽合同，答主看看你是不是這種情況。有高評高貸也就有所謂的低評估地貸款，比如我房子買成141 銀行評估150 我只貸款70w 按照首付三成來說的話 我正常只貸款70w就可以了 首付我接近5層 所以我可以選擇打網簽的時候只打100w 這樣我還是貸款70w 但是我價格寫100w 房管局會覺得你這個價格低於市場價了，他自己會有一個核稅價 大概是市場價的7-8折 他如果核稅成121w我就按照121的標底交稅給房管局。變相我多給了首付 月供降低了 稅費也就低了。像答主這種情況如果對核稅有意見可以選擇申請重新核稅，一般二次核稅就正常了。大多數情況。

⑽ 銀行評估房子價格會比市價低多少

銀行為保證自己利益，或者避免可能的損失，估價會低於市場價的百分之五左右。