新合国际房价多少

‘壹’ 新加坡房价多少钱一平 新加坡移民后买哪里的房子好

根据最新世邦魏理仕(CBRE)公布，全球房价最高排名第二的是新加坡，平均尺价1063美元，平均房价874372美元(折合人民币约600万)。从数据上来看，新加坡房价还是很高的，并且一点也不便宜。但新加坡的持房率却高达90%。这又是为什么呢?

新加坡持房率高的主要原因是，新加坡推行居者有其屋的政策，是世界上拥屋率最高的国家之一，主要是靠着政府组屋的政策。

其中有82%的国民住在国家建造的组屋里，组屋里有一部分可以买，像中国的经适房，有一部分就只能租，像中国的公租房。即便如此，都还有79%的人住在买来的组屋里。

组屋屋主当中，近一半约46%选择从建屋局贷款，并全部以公积金存款还每月房贷，也就是新加坡有20多万人，每月还房贷不需要出一分钱现金，只要从公积金CPF里面扣就好，所以新加坡人买房压力不大。

‘贰’ 人民币升值是好是坏

货币关系到的方面太多了
一、人民币升值对货币政策和银行业的影响及应对策略

目前我国央行货币政策面临的严峻挑战就是流动性过剩。商业银行的结售汇业务获得大量的人民币头寸，加上储蓄的强劲增长，流动性明显过剩。我国外汇储备增长额中，很大一部分与人民币升值预期有关。为给汇率改革提供一个相对宽松的环境，避免国际热钱大规模涌入，央行通过压低市场利率，以提高国际投机资本的成本。但低利率和流动性泛滥又会导致一系列问题。
对商业银行而言，由于部分行业产能过剩，加上资本充足率等约束较强，过剩的资金大量涌入债券市场和货币市场。这样所形成的市场利率既不能反映资金供求的实际状况，更不能发挥其重要经济杠杆的调节功能。我国商业银行的资产结构单一，利润的主要来源仍是存贷利差，贷款冲动在此情况下始终是存在的，有可能引致信贷失控和投资反弹。
为了回笼过多的流动性，央行主要通过发行票据、正回购等手段，这样就使得公开市场操作成为对冲外汇占款的被动工具，货币政策的独立性、主动性因而受到了很大的质疑和挑战。当然，相反，人民币大幅升值会使中国的国际收支失衡变得更加严重，导致货币政策操作更加被动。人民币升值的预期加大，会对资本流动至少产生两个方面的后果：一是吸引更多的国际套汇与套利资本流入中国；二是国内居民持有外币的意愿下降，纷纷将外币存款换成人民币存款。居民外币储蓄存款余额在2003年6月份达到908亿美元的最高值，到2006年第二季度末下降到了657亿美元。
人民币升值对银行业的影响也是明显的，而银行关涉金融安全、经济安全。国际投资银行高盛曾发布报告预测，人民币每升值1%，中银的盈利便将降低3.3%，净利润将减少0.6%。建银2006年上半年仅汇兑损失就达24亿元，中国中银2006年上半年汇兑损失高达35亿元人民币。但以前预期的人民币升值对银行资产负债结构、收入结构和盈利模式等并没有出现大的变化。这是因为我国银行主要业务都限于国内，因而银行资产负债的币种结构和收入结构都只是微调。
人民币升值使国内银行的外币存款有所减少。占国内外币存款市场49.8%的中国银行上半年境内外币储蓄存款为316.9亿美元，比上年末减少8.2亿美元。原来不少人士预期人民币升值将带来银行结汇业务持续大幅上升。然而，2006年以来，结汇量比2005年同期下降，尤其是2006年8月至9月初，多家银行的结汇量同比降低10%左右，相反，一些银行售汇量却同比增长了约10%。这是因为人民币升值经过一年多的时间，很多人认为它将是个平稳的过程，并逐步适应。此外，一个主要原因是受楼市调控及成交低迷的影响，境外汇款购房的资金流入减少。而且除中行外，我国大部分的上市银行业务范围基本在国内，拥有的外币资产和负债的比例较小，人民币资产负债和外币资产负债基本匹配，从事包括国际结算在内的国际业务的量也较少，对于表外业务产生的敞口通常会运用衍生品进行对冲，从经营上来看，升值的直接影响不是很大。
其实，人民币升值对银行业的影响体现在对综合经济的影响方面，进而影响到银行的生存环境。去年9月以来，人民币升值速度加快。2007年1月我国贸易顺差接近159亿美元，与去年1月份94.9亿美元的顺差相比，上涨幅度高达67%。面对美、欧的压力，汇率波动空间可能扩大，对国内银行的风险管理水平提出了更高的要求，利用各种金融工具减少市场风险应成为各家银行的共识。

二、人民币升值对企业进出口的影响及应对策略

人民币升值对不同行业企业的影响主要有三种类型：第一种类型是大量持有以外币计价的资产或负债的行业，如：航空、电力和电信行业。升值将导致以外币计价的资产贬值。而以外币计价的负债将因此下降，从而减轻了企业债务。第二种类型是销售产品、生产成本结构不同的行业。具体表现在：第一，产品价格以人民币结算、原材料从境外采购，如造纸、汽车和机械设备行业，其生产成本因人民币升值而下降，从而提升企业利润；第二，产品价格以外币结算、原材料从境外采购，如：石油、石化、纺织和钢铁行业，要看采购成本下降能否弥补因产品价格下降造成的损失；第三，产品价格以外币结算、原材料从境内采购，如：医药、家电、化工和有色金属行业，其负面影响最大。第三种类型是间接受益行业，如：房地产、商业地产、机场、港口、铁路、高速公路、电力、供水和有线电视等行业。这些行业作为非贸易部门，纯粹以人民币计价资产，若人民币升值趋势持续，外资涌入将推动资产价格上涨进出口企业必须应从多方面入手，加强避险能力，主动进行汇率风险管理。不同地区、不同类型的企业，有不同的规避汇率风险的方式。在我国外汇管理部门与银行出台的一些新政策措施和避险工具指导下，要因企制宜选择不同的产品，构成适宜的投资组合。一是利用金融工具进行避险。目前的汇率避险产品主要有远期结售汇业务、结构性结汇业务、择期交易、货币掉期等。远期结售汇是目前我国金融市场上主要的避险方式，但它对企业的汇率走势判断的准确性有较高的要求。利用金融市场工具规避汇率风险是国际市场上有货币暴露风险企业常用的固定外汇成本的方法。但目前我国金融机构提供的避险工具，从产品结构、设计、收费标准等方面与企业的需要存在一定差距，我国的金融机构也应适应人民币汇率浮动的需要，尽快向企业客户推出更多合适的避险品种。二是通过合同条款的选择回避汇率风险：包括签订短期合同、采用多种计价货币或直接用人民币计价签约、协商使用固定汇率锁定成本、提前或推迟结算等。企业在签订涉外贸易合同时，应尽量在合同中加入汇率风险条款。在汇率变动导致企业利益受到损失时，则执行新条款，保证企业的利润空间。比如在签合同时添加有关人民币升值的条款，如果在供货期内，人民币升值到某个幅度，价格要重新调整。三是采用贸易融资形式回避汇率风险。目前我国主要融资品种有授信开证、出口押汇、打包放款、外汇票据贴现、进口押汇和国际保理融资等。贸易融资可以较方便地解决企业资金周转问题，通过出口押汇等贸易融资方式，获得外币贷款并立即结汇，既满足了出口发货与收汇期间的现金流需要，又规避了汇率风险。四是利用出口信用保险规避风险。中国出口信用保险公司成立以来，已有上千家企业享受了出口信用保险项下融资便利，直接避免了汇率波动损失。银行可以通过中国出口信用保险公司“票据保险”产品及时卖断银行票据，提前结汇规避风险。
其他规避汇率风险的工具还有：调整进出口比重，增加内销比例；调整进出口国家和地区，由单一市场向多元市场扩展；匹配资产与负债的期限和货币结构；正确选择计价货币、收付汇和结算方式；提高出口产品价格；改用非美元货币结算等。

三、人民币升值对房地产业的影响及应对策略

之所以单独分析房地产业和银行业，是因为房地产业是支持民生的重要产业，房地产安全直接关系着金融安全和宏观经济的安全。以银行业为主体的金融是现代经济的核心，由于世界经济金融的不稳定以及我国金融体系的脆弱性，把我国的金融安全提高到国家安全的高度也一点不过分。
2006年，全国完成房地产开发投资19382亿元，同比增长21.8%；商品房住宅价格同比上涨11.04%，其中高档商品住宅同比上涨13.36%，同期，全国城镇居民人均收入11759元，同比上涨12.1%；1998年以来，全国商品住房销售价格年均上涨6.5%，比居民消费价格年均0.6%的涨幅高5.9个百分点。以上数字清楚地表明，目前的房价仍在高位运行，显示出前期房地产调控并未达到预期效果。从2004年开始，政府就出台不少政策来对房地产市场进行宏观调控，无论是2004年的管住土地与信贷，还是2005年的“国八条”及2006年中央九部委联合出台了13个房地产调控政策，其中包括加息、“国六条”、“限制外资”等，涉及住房结构、土地管理、税收、信贷、市场交易秩序等各个环节。对房地产市场宏观调控的政策之多、之细、之全面，是前所未有的。但为何调控效果不尽人意呢？
笔者以为人民币加速升值对房地产市场调控造成了相当的影响。由于在人民币资本项目下不能自由兑换，大笔热钱就通过各种渠道和手段进来购买房地产，尤其是前景无限的北京以及东南沿海的重点城市。这样，房价上涨与人民币升值并存，外资双重获益。去年以来，上海外资大量收购有房地产背景的项目和企业，一些外国人和海外华人大量购买房产就是表现之一；从国内情况看，在房地产市场调控力度越来越大的情况下，地产股却大幅上扬，不能说与人民币升值没有关系。现在，人民币升值加速，这种行为将可能加剧。
因此，必须加强对外资进入我国房地产市场的管理，进行必要的限制，阻止部分境外热钱进入中国房地产市场。国家外汇管理局、建设部于去年下半年出台了规定，强化房地产市场外汇管理，规范境外机构和个人购买境内商品房。境外机构和个人购买境内商品房属于资本项目交易，而我国房地产市场的发展尚不足十年，无论从哪个角度讲，我国的房地产市场都应该是个消费品市场，按照自用和实需原则进行管理也是国际通行做法。我国资本项目下还没有完全开放，政府监测和限制热钱炒作房市也就名正言顺，任何房地产市场的投机炒作，任何房地产市场的暴利行为就得通过各种政策严厉制止。
但是，调控房地产市场并非一味打压价格。由于国内住房需求旺盛，而住房供应相对不足，决定了房价的上涨，关键是上涨的合理性。也就是房价的上涨相对于中低收入居民的收人上涨而言，要使他们的住房消费能力不断地得到提高。而且，根据2006年12月11日国际清算银行（BIS）发布的季度报告，中国的房屋贷款市场达2270亿美元，规模居亚洲之首。如果房地产价格出现大幅下跌，银行自身持有的房产抵押价值将会降低，进而影响到房地产的信贷投放，而这将推动房地产价格更大幅度的下跌，从而引发金融风险。因此，如何让房价保持在一个合理的范围之内，从而最大程度地防范可能发生的金融风险，实现抑制房价与防范风险的双赢，将取决于公共管理部门的管理智慧和制度设计的艺术，也就是已经出台的调控措施是否有的放矢和政策的执行力度。

‘叁’ 广西南宁民族大道房价

关于民族大道，在我的潜意识里，只有一个概念，那就是一座城市的生命线；关于民族大道两边的建筑物，在我的印象中，只有一种方式可以表达，那就是代表一座城市的高度。关于南宁民族大道，是一面镜子、一段缩影，还是一页历史……无论怎么样形容，站在怎么样的高度，倾注怎么样的情感，给予怎么样的溢美之词，都不为过。

关于民族大道边上的楼盘，其价格定位，我以为，没有上限，没有泡沫，只涨不跌……套用当下流行的一句话说“没有最贵，只有更贵”。

南宁只有一条民族大道，在理性思维界限内，房价无论多高，都是价格洼地，无论是早期的邕江宾馆、泰安大厦、新兴大厦，中期的广西投资大厦、万达广场还是后来的会展中心、地王大厦等等，作为南宁市不同时期的建筑地标，它们像民族大道上的一颗颗明珠，璀璨夺目，它们的兴衰变迁、起起落落都离不开民族大道。可以说，民族大道代表一座城市兴旺发展的传承转合，无论历史如何变迁，无论南宁市向何处发展，民族大道当仁不让都是中心中的中心，地位无可替代。

与民族大道息息相关的楼盘，如早期的阳光100城市广场、万达广场，又如埌东、凤岭高档楼盘，铭湖经典、新城国际、荣和山水美地、阳光100上东国际，目前这些项目的价值，通过二手房价格可以得到佐证。荣和山水美地目前二手房价格早已跨越6500元每平米的幅度，阳光100城市广场二手房，单间价格为22万、23万、25万之间。依照民族大道两边物业承建的几率，民族大道两边的楼盘日益稀缺，未来价格走势，扶摇直上阻力不是很大。而民族大道广西电视台沿线，新楼盘、新物业简直可以用“一房难求”来形容了。

稀缺价值成就高性价比的产品线，民族大道房价永远不会透支、不会产生价格泡沫房价的支撑点来自哪里？毫无疑问，是供求关系。作为南宁仅有的一条形象大道，能够代表南宁城市价值的民族大道，可以说是永远存在购房刚性需求，而且是大批量、源源不断的刚性需求。反观民族大道近几年来的新楼盘面市、上市量，可谓是屈指可数，有的地段，有的年度甚至是零供应量，如上所说的民族大道广西电视台沿线。需求量大，供应量少，在经济学原理中应该是供不应求的一种解说。供不应求的局面，最终的市场走向只有一个：价格高居不下。

可以说，民族大道的稀缺成就了沿线楼盘高房价的形成，也催生了沿线天价房的产生。我以为，民族大道沿线的繁华浓缩路段，如民族大道广西电视台沿线，民族大道南湖沿线、民族大道万达广场沿线，其房价是永远不会透支、没有价格泡沫。

至于这些黄金地段中的楼盘，新楼盘，目前上市的只有盛天国际一个项目。据网上盛传，盛天国际以15000元每平米再次刷新价格新高。南宁远远还没有进入万元房时代，盛天国际房价如此“高不可攀”，只能用稀缺、凤毛麟角这些形容词来解释。

也许，此次盛天国际推出天价房是个意外吧，因为它正好在民族大道中心中的中心地段，关乎城市的生命线之所在，意料之外，情理之中

‘肆’ 新合国际锦合园交通方便吗应该怎么过去

城市：石家庄

楼盘名称：石家庄新合国际锦合园

公交线路：仓丰路上：31路、344路至绿家小区(平安医院)站下车，东行400米路南即到
建通街上：3路至绿家小区(平安医院)站下车，沿仓丰路东行400米路南即到

其他交通方式：沿建通街南行至仓丰路交汇处，东行400米路南即到

（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）

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‘伍’ 天津滨海新区的发展前景如何

天津滨海新区：中国经济新引擎 王芳洁

随着环渤海经济圈被纳入国家整体发展战略布局，作为中国经济第三极，环渤海地区无疑将进入一个历史性的高速发展时期。在2008奥运会即将召开及加快开发天津滨海新区的背景下，北京、天津等城市房价在近半年的楼市调整期中一直在高位盘整。而一旦市场回暖，以京、津为代表的环渤海城市的房地产市场仍有上升空间。

一方面，滨海新区外来投资者的不动产购买需求正处于上升阶段，其开发投资潜力还有很大空间；另一方面，滨海新区土地价格比市区便宜很多，产品价格相对也会具有一定优势

自天津滨海新区被列为国务院综合配套改革试验区后，一系列优惠政策随之惠及滨海新区，随之而来的是以科技环保、金融、地产为主的三大产业重心向滨海新区倾斜，众多国内外知名企业纷纷落户滨海新区，带来了更多的人力、物力、财力。

显而易见的是，在过去两三年中，很多全国发展的开发商已经发现了滨海新区潜力，纷纷在天津拿地开发，地价、房价应声而起。

更多的投资者发现，滨海新区赋予天津更高的投资价值，而在天津之内，滨海新区则最具升值潜力。

政策推动发展

2008年3月17日，《天津滨海新区综合配套改革试验方案》获得国务院正式批复，这个被相关政府高层称为“最具含金量的政策”包括金融改革试验、土地管理体制、涉外经济体制改革、农村体制改革、循环经济试验等10个方面重点改革试验内容。

参考20世纪90年代上海浦东新区的成长路径，可以看到在国家扶持政策的推动下，随着浦东新区经济的不断快速发展，新区土地资源持续升值。而滨海新区“综合配套改革试验总体方案”获批之后，新区的土地资源将面临长期增值的历史机遇。

近日出台的2009年天津市住宅建设计划也显示，天津市住宅建设将要按城市总体规划的需要，优先支持滨海新区发展。2009年滨海新区安排住宅施工1069万平方米，占全市住宅施工总面积的27%，比2008年提高2个百分点。

南开大学经济学博士刘玉录认为，随着国家对滨海新区的政策开放，滨海逐渐成为中国的经济热点，很多外地开发商会对拥有政策资源的区域高度关注。这也是近2 年滨海新区外地开发商明显增加的主要原因。

从2007年开始，大量的国内外投资基金开始投向滨海，这其中大部分是投在了房地产及相关产业上。国内知名品牌开发企业开始进入这一区域，万通地产率先挺进滨海，2005~2006年融科置地、弘泽地产、新加坡吉宝集团开始入驻滨海，随后万科、首创曲线进入滨海新区，现在，金地、 > 而2007年，滨海新区住宅市场表现抢眼，呈现出量价齐升的特点。开发区依托产业优势，成为了滨海新区高端住宅相对集中的区域，2007年成交价格已经将近8000元/平方米，达到了中心城区的水平，而塘沽区则成为住宅市场的核心区域，成交比重占整个区域的59%，和城市次核心区域的地位相符合。

以高端项目伴景湾、万通新城国际为例，两个项目均是一进入销售阶段即在一至两个月内完成首期销售，也就是说，当期推出的供应量在一至两个月内即被市场全部消化。这两个项目当时的平均价格已超出了天津市区大部分高端住宅的销售价格，但仍取得了不俗的市场业绩。

高端项目持续热销的一个重要原因是外来购买和投资性购买占到了主力，基本占总购买量的50%以上。同时，天津滨海新区未来的发展前景为众多投资者看好，也是滨海楼市一升再升的最大支撑。类高端项目水域未来城，也创造了一个月内销售200余套的业绩，购房人群以塘沽和开发区中端投资购房者为主。

除了投资需求以外，自住需求也将大幅度上升。 根据2005年11月份的人口普查数据，塘沽和开发区常住人口为70.9万，包括塘汉大三区实际常住人口为132.82万。滨海新区“十一五”规划预计，2010年和2020年滨海新区人口规模将增加为180万人和300万人。亦即到2010年，人口净增约50万，到2020年人口净增约170万。人口的增长将直接刺激市场需求。

尽管有种种利好因素存在，仍有专家认为，目前滨海新区房地产价格与供应量已有超过经济发展、市政建设以及人口导入所能支持正常范围的趋势。地产市场的火爆在一定程度上依靠投资来支撑，已出现一定泡沫风险。同时，由于区域发展是一个长期的过程，其中难免出现波动，投资、投机者在市场博弈中的反应难以预料，其连锁反应可能为滨海新区地产市场未来发展增添变数。

滨海新区商品房市场交易情况

资料来源：纵横地产

月份 滨海新区

成交套数 成交面积 平均价格

2008年1月份 809 88098.3 6106

2008年2月份 424 45967.1 6229

增幅 -48% -48% 2%

推荐理由：

随着国家对滨海新区开发力度的加大，滨海新区本身的价值也越来越多地得到人们的认可，而选择在这个区域进行地产投资的人也越来越多，滨海新区将成长为未来经济增长的第四极，迎来房地产强劲增长期。

机构视点：

近年来塘沽地区住宅价格上涨较快，但由于目前塘沽区的房地产开发仍处于起步阶段，大规模的房地产投资刚刚展开，相对少的供应量和旺盛的需求形成了目前滨海新区整体市场向好的大势。(天津中原房地产经纪公司）

房价走势:

2006~2007年该板块累计涨幅超过100%。

‘陆’ 房价会降吗

对于未来房价走势我们都无法预知，经历了3.17政策调控之后，目前房价及成交量均有不同程度下降，对于今后的情况，还要看市场的反馈，建议您多关注成交价及交易量变化，结合自身情况安排购房时机，希望能帮到您！