顺德宏汇房价多少

Ⅰ 7个省会城市房价低于一年前，房价还会继续跌吗

7个省会城市房价低于一年前，房价我认为不会继续下跌。

1.省会城市拥有更多资源和优势，这里有刚需；

2.省会城市发展比较好，年轻人定居的首要选择；

3.四五线城市房子供应太多可能会下跌。

随着中国经济的不断发展，房地产在中国经济社会中取得非常重要的地位，随着国家开始慢慢转型，房地产的地位也开始慢慢下降。国家多次强调房子是用来住的不是用来炒的，很多城市房价都出现了明显的下跌。7个省会城市房价低于一年前，房价我认为下跌的概率不大，因为省会城市拥有更多资源和优势，这里有刚需；同时省会城市发展比较好，年轻人定居的首先，这都导致省会城市房价不会出现大跌。

三、四五线城市房价可能会下跌

相对而言，四五线城市因为人相对比较少，房子又比较多，可能面对供大于求这样的局面，房子可能会面临价格下跌，其实一二线城市基本上会保持平衡状态，下跌基本不可能。

Ⅱ 人民币对美元汇率变动原因分析

我们首先来看一看汇率的基础知识。关于汇率的决定，是大国之间政治经济的博弈，贸易摩擦、贸易战、就业组织、失业率等众多复杂因素掺杂其中。在学术界则把购买力平价当做一种理论，这是一种非常有趣的理论。

它怎么来决定一国与一国之间汇率的比价呢？就是通过看在各国购买同样的消费品，尤其是大家经常所需要的消费品的价格的比率，来决定汇率的比率。比方说，麦当劳的巨无霸汉堡包，在中国可能是卖1美元，而在美国可能是卖3美元，它就认为两国的比价大概可能是1∶3。

通过这样一种简单的方式来进行汇率的决定机制，这是学术界的观点，所以，当年英国的《经济学家》杂志曾经就以麦当劳汉堡在中国和美国的价格比率做出一个建议，说中国兑美元的汇率是被低估了56%。

实际上，在各国政府的汇率决定当中，不会采取这样一种决定的方法，所以，我们把它当做一种非常有趣的汇率决定的方法来与读者分享。汇率是由大国之间，在经济、政治、就业、贸易战等等各种综合因素的考量之后决定的。

这次人民币升值，为什么中国压力非常之大？是因为以下几点因素导致了人民币升值的压力，其一是美元的持续贬值；其二是中国庞大的贸易顺差；其三是国际热钱的投机。这三大因素综合发力，形成了人民币升值的压力。

美元在过去一段时间里持续贬值，对16个主要国家的货币都是贬值，那在过去的四五年里面，美元实际上已经贬值超过了40%。

美元为什么会陷入一个贬值的通道呢？

首先，美元贬值的大背景是美国的贸易和财政的双赤字。美国民众处于多年过度消费状态，都是借款消费。中国现在人均才2000多美元产值，我们是一个低收入国家，其实相比美国，我们大家都是富人，因为我们在银行都有存款，而美国人是没有存款的，美国人都是借款消费，所以呢，有人提出来，美国是全世界最“负有”的国家，因为美国人均负债15万美元，这就是美国过度消费的结果。

其次，此次美元贬值的核心导火索又是房地产泡沫的破裂，所以，请大家注意，这个房地产价格的泡沫对于各国的经济，对于汇率都有极大的影响。

美元危机，是在房地产泡沫破裂的大背景之下，导致了次级贷款出现了重大问题，次级贷款又被几何级地放大到了“次级债”，次级债的债务危机，也是大家现在通常所讲的“次债风波”。“次债风波”导致美国陷入了相当严重的经济衰退。

此次中国经济受到美国经济这么大的影响，实际上表明了中国经济正在加速融入全球化，中国经济正在成为全球化经济的重要组成部分。所以，美国感冒了，中国就得打个喷嚏，这是非常形象的一个表达。

正如我们天天喜欢讲的，中国正在对全世界产生越来越大的影响，东方睡狮正在崛起，不可否认，这完全成立。但是，与此同时，我们更要清醒地看到，任何事物都有它的两面性，中国也不得不受到来自于世界经济的重大影响。我们已经无法再回到过去“闭关锁国”的时代，无法回到我们内生循环的时代，我们是在一个开放的全球化的时代下，中国在影响着世界，而世界也在影响着中国。

美元持续贬值对中国经济的影响之大难以估量。我们就来回顾导致美元贬值的罪魁祸首之一的“次级债务风波”。

现在的经济学家普遍都认为，美国正在陷入历史上非常大的一次经济衰退，甚至有人认为，它是仅次于1929年那次最着名的经济大崩溃以后的经济衰退。无论是长盛不衰的股神巴菲特，还是新任的美联储主席伯南克，甚至是过去被奉为神明，今天很多人认为是他制造了美国泡沫的前任美联储主席格林斯潘，都认为美国已经陷入一个经济衰退的通道。那美国这次经济衰退的背景又是怎样的呢？

大家如果还有印象的话，可以回想在2000年，就是美国科技泡沫的破裂，互联网公司股票大幅度跳水，美国纳斯达克股市从5000多点下降到2000多点，到今天也没有恢复过来。当时也有人认为，美国将陷入一次衰退。美联储是通过“吹大泡，抵抗小泡”这样的做法来避免美国经济衰退。科技股的股市泡沫破裂了，它就想到了房地产，所以，通过大幅度地降低利率推动房地产价格不断地上涨，促使美国当时很快就走出了科技股泡沫破裂的衰退。当时，美国经济复苏的速度超过了各界普遍的分析与认识。房地产的贷款政策非常宽松，为了促进美国的经济增长，基本上不用还钱不用交钱就能贷款住上房子。这种做法听起来令人震惊。

所谓次级贷款的危机，就是因为美国放宽了贷款政策。过去，贷款只能够提供给那些优质贷款人，也就是信用等级分在660分以上的、有充分的收入证明的这样一群人，发放优质贷款，使他们享受低利率政策。房地产价格不断在上涨，为了获得更高的利润，美国的银行铤而走险，把房地产贷款发放到那些没有偿还能力的人手上。这些人过去是无法想象竟然可以申请到房地产贷款。这些人群的信用等级分相对比较低，在620分以下，甚至没有收入证明，这样的房屋贷款就被称之为“次级贷款”。它是相对于优质贷款而言的。

那这些无偿还能力的贷款人为什么敢贷款？因为银行给他要求的还款政策是“前松后紧”，前几年你几乎不用还钱，还得很少，但是，到后面突然就涨上去了。要还的钱突然涨上去也不可怕，因为银行会把你的房地产价格上涨部分进行转按揭再贷款，这样，相当于你还是不用自己还钱。这些贷款户就发现，有房子住为什么不住呢。反正房地产价格在不断上涨，还不用还钱。于是，大家都很高兴地进行了次级贷款的申请与次级贷款的发放。

这里面，整个游戏规则的假设前提就是房地产价格不断地上涨。在美国，资本主义发展到今天，也会出现这样盲目的乐观，非常值得中国各级政府官员和广大民众警醒。

仅此还远远不够，如果只是次级贷款，以美国的家底，绝对不会让美国蒙上经济衰退的阴影，问题是次级贷款被证券化以后，就成几何级地放大了风险。投资银行发现，次级贷款这个生意模型不错，房价不断上涨，要赚更多的利润，就要把次级贷款证券化，也就是发行了次级债券。把它反复地分割，反复地打包，然后推广到资本市场上，让更多人进行交易和购买，这就是美国资产证券化的重要体现，也是美国金融衍生产品的重要体现。

在美国，凡是一个业务有未来现金流，就具备被资产证券化的可能。比如说，在美国，甚至有一种“死亡债券”，就是可以把你死亡后的保险金提前拿出来用，按照20%～40%的比例提前拿出来用，这个保险金是你死了以后留给继承人的，那何不拿出来自己先花了？美国人的这种心态，跟我们中国人不太一样。连保险都可以被证券化、被债券化，可想而知美国的金融衍生交易是多么发达。

这样一个次级贷款推出的次级债券被推到市场以后，怎么让大家蜂拥而至来购买呢？因为，毕竟它的贷款风险还是非常之大，因为，这些都是那些没有收入证明的人去申请的房地产贷款。美国的银行都非常聪明，也非常有盈利的冲动，所以，他们做通了美国三大评级机构的工作，通过标普和穆迪等知名评级机构，给这个债券评级到3A级。

各位读者朋友要注意，这些债券评级机构不是国立的，不是官办的，而是民营公司。所以，这些民营公司在把次级债券评高到3A级的过程当中是有盈利冲动的。它可以获得评估费，甚至可以在交易当中获得一笔分成费。3A级的债券当然会受到投资者广泛的追捧。这时，保险公司一看，哎，这生意也不错，那我来给你提供保险吧。于是，参与者都越来越觉得心里踏实了。不断上涨的房价就使得所有参与者都获利了，所有参与者都获利了，就必然推动了整个次级债券的不断发展。琳琅满目，纷繁复杂，五花八门，从几千亿次级贷款扩展到了几十万亿的次级债券、保险等等。这就使得美国陷入了一个巨大的金融风险旋涡之中。

这种“天方夜谭”的故事，几乎是一个后现代版“皇帝的新衣”的故事。那么，谁来扮演那个小孩，戳穿这个“谎言”呢？

天底下的金融故事基本上都是一样的，它发端于房地产价格的上涨，这个泡沫破裂必然源自于房地产价格的下跌。随着美国房地产价格的下跌，购房者就开始违约不还钱了，因为他们本身就没有偿还能力。购房者一旦违约不还钱，银行就只能把这个房地产进行拍卖。随着拍卖的增多，房地产价格不断地下跌，连环的下跌、持续的下跌，进一步引起更多的人还不了贷款，更多的房地产被拍卖。这种时候，整个房地产价格陷入一个下跌的通道。

此时，三大评级机构又跳出来了，说不能给3A级了，次级债券有风险。它这一评可好，债券价格也下跌了。相应的，所有的金融机构这时候都亏损惨重，从商业银行、投资银行、养老基金、社保基金、政府基金、保险基金，你能够想到的几乎所有美国的金融机构都陷入了严重亏损。在过去的一两年里面，各大金融机构的高管被迫纷纷辞职，从高盛银行的董事长，到美林证券董事长，再到贝尔斯登投资银行的董事长，纷纷辞职下课。这些人原本掌控的是什么呢？是美国最大的银行、美国最大的证券公司和美国老牌的投资银行。这些金融机构纷纷严重亏损，就导致了美国金融当中的流动性严重不足。

〖=QLTS〗〖=5〗用一句通俗的话说，“天下没有免费的午餐”。过去四五年美国的房地产泡沫，让很多人赚着钱了，今天，房地产价格下跌之后，这些人就被套牢了。这种情形警醒我们：大家以后在自己投资的过程当中，如果遇到了所谓的大牛市、大发展的时候，要有警戒的意识。无数的案例、无数的事实告诉我们，出来混，欠下的早晚都是要还的。〖=B〗美国次级债券的危机，重创了美国的金融系统和美国的房地产系统，使得美元加速贬值。美元加速贬值，转化成了人民币升值的压力。

汇率其实是一个非常复杂的决定机制，汇率是货币的核心，货币是金融的核心，金融是经济的核心。在美元、欧元、石油、黄金这些国际重要的金融要素里面，都是大国博弈的结果，都是各个国家之间主流利益集团博弈的结果，是各个阶层利益最大化博弈的结果。凡是既得利益者，都想办法把这些规则和原理去固化，中国作为一个后发的发展中国家，就是和这些既得利益者进行连续博弈的一个过程。

汇率是国与国之间经济博弈的结果，也是政治博弈的结果，也是就业、贸易摩擦等诸多因素参与博弈过程的结果。人民币自2005年以来进入持续升值轨道，在很大程度上也是受到美国经济结构调整、贸易结构失调和失业率趋高压力的影响。急剧放大的一般性贸易逆差、由于产业结构调整造成的结构性失业率的上升使得美国的政党、政府不得不通过对中国施加压力的方法来上演对美国选民的政治宣传秀。

虽然人民币兑美元的升值改变不了美国失业率居高不下的现状，却是大国之间博弈的一个力量。同时，中国的博弈力量也在增长，国务院副总理王岐山2008年6月参加“中美年度战略经济会议”时就明确提出对美元持续政策性贬值的批评，而由于国际经济一体化程度的加深，特别是大型跨国公司全球产业布局的完成，人民币汇率单边上升所带来的利益和损失常常是冲抵的，很难有哪个国家是绝对的受益者或者沦为百分之百的受害者。

〖=QLTS〗〖=4〗在这种情况之下，无论是地方政府、产业协会，还是企业，都无法左右或干预、影响宏观经济。我们只能做到，首先充分去理解，然后积极去应对，这才是一种正确的方法和心态。抱怨是没有意义的，漠然置之不理更是大错特错。〖=B〗我们要极为清醒地看到金融大地震有可能产生的损失，对一个国家、产业、企业和民众的影响可能会远大于自然大地震。

日本在1985年以后处理日元兑美元汇率政策就出现了重大失误。当时，日本经济历经战后40年重建已然成为庞然大物，从规模上看仅次于美国，GDP已经达到了美国的60%，在特定产业和制造技术领域甚至超越美国水平。日本经济发展的重要原因在于政府采用了出口导向型战略，因此，经济的发展就导致日本制造产品像潮水一样涌向全世界，特别是涌向美国，引发美国对日本出现持续而巨大的一般性贸易逆差，招来美国劳工组织和产业保护势力的强烈抗议。

这种抗议很快转换成一种政治力量，向日本政府施加巨大的压力。1985年，美国在纽约市中心的广场饭店召开西方七国会议，强烈要求这些发达国家经济盟友改变当前经济政策，通过本国货币对美元的升值来减少对美国的贸易顺差，帮助美国缓解因为巨大贸易逆差而导致的经济和政治不稳定，同时，加大对美国资本市场的投资，意图通过资本项下的资金节余来弥补一般性贸易导致的逆差。

在西方发达国家中，日本是美国贸易逆差的主要来源，因此也是在本次会谈中受到压力最大的国家。日本被迫快速进入升值轨道。日元兑美元的汇率从250∶1一路飙升到了120∶1，稍经反复之后又继续摸高，最高达到了79∶1。在这样快速升值的过程中，日本国内资产价格出现大幅度攀升，以日本地产价格为例，最高的时候，日本皇室拥有的一座皇宫所占土地的估价几乎可以买下美国整个加利福尼亚州。日本国民一夜之间成为世界收入最高的群体，他们疯狂地购物、购买艺术品、购买全球市场的股票、购买建筑物，大批大批地周游欧美国家，所到之处给人留下的印象是：日本人真富裕。

这种经济上的乐观主义情绪甚至迅速蔓延到政治上。20世纪80年代，日本有一本轰动国际社会的名着就叫《日本可以说不》。这本书中所流露出来的经济独立引发的政治雄心令全世界为之侧目，甚至有媒体惊呼，即将到来的21世纪将是日本世纪。

在《广场协定》签订后的五年里，日本在当时超低利率政策之下，资产的价格大幅度抬升，房地产价格上升了四倍，股票的价格上升了四倍。但是，好景不长，国际投资资本早就看好日元升值带来的巨大商业利益，因此先是一致看高日本兑美元汇率，其后又通过“远程核打击”做空远期外汇指数抛出日元，导致日元兑美元汇率出现巨幅波动，随后出现了资产泡沫的紧缩，这个大泡泡被吹破。国际游资撤出日本，股市跌幅高达70％，房地产跌幅达60％，如此整体性、全局性暴跌，势必对一个国家的整体经济产生重大负面影响，其毁灭性与严重后果无异于一场金融大地震。

日本经济迅速进入不景气时代，企业被迫大量裁员，银行被迫缩紧银根。曾经被作为日本经济奇迹谜底的“银企联盟合作模式”遭受到了沉重打击。一批金融机构破产，国内市场需求持续低迷，由于汇率的不稳定甚至影响到了国际出口市场信心。以出口为导向的出口经济政策不得不进行转型。日本此次金融战败造成的损失绝对不会小于二次世界大战战败的损失。直至今天，这段“失去的十年”对东亚经济和中国经济的影响依然深刻。

从日本经济的战败中，中国学会减少通过政府去人为设计大型财团，避免银行与企业之间无风险控制的合作，强调保持汇率的稳定性和对外汇的严格管制。同时，日本金融危机所引发的产业外移也促成了东亚经济特别是中国经济繁荣时代的到来。

无独有偶，在10年前，东南亚的金融危机也对东南亚的长期发展产生了颠覆性的影响。我们知道，在这之前，亚洲经济奇迹被全世界所瞩目，亚洲四小龙、亚洲四小虎的快速发展，引起了全世界的关注。但是，东南亚的金融危机就像一场大地震一样终止了所谓的亚洲奇迹，在整个过程当中，亚洲损失真金白银至少在数千亿美元。

相比金融危机后的日本与东南亚企业，今天的中国企业赚钱无疑要容易得多，这就是一个宏观经济环境对一个产业和企业的影响。当宏观经济环境好的时候，其实谁都能挣钱，无非是多与少。水平差的人也能挣钱，大家相差不大。当宏观经济环境不好的情况下，却连聪明人都很难挣到钱，好的企业挣钱都相当不容易。

我们对这样的金融大地震要有深刻的认识，东南亚金融危机是在货币贬值的过程当中，出现了巨大的金融大地震。日本是升值后动荡，而东南亚国家是剧烈贬值，但是，同样的结果都是股票价格大幅度下跌，房地产泡沫破裂，银行系统出现大量的呆坏账，银行被迫关门，企业被迫关闭破产。

在这里面，我们看到，房地产、股票这些资产的泡沫早晚都是要破的。最重要的就是提醒我们中国的企业家和职业经理人，我们的金融知识必须补充与提升，否则将蒙受严重的损失。与日本和东南亚相比，各位读者朋友的金融知识还相差甚远。当金融大地震来临的时候，他们都出现了应对上的错误，都没有进行积极的预防，那更何况我们呢？所以，金融大地震，对产业、对企业、对一个国家的整体经济、对民众产生的影响，将远大于自然大地震，我们必须要提前做好充分的应对和积极的预防准备。

美国经济的秘密任何一个国家都必须考虑到两种交易对本国货币流动性的重大影响，一种是贸易往来所产生的结余；另一种是资本型交易所产生的结余。进出口贸易中间，出口所产生的收入大于进口的各项支出，就称之为顺差；反之，则称之为逆差。在资本项下的交易，如果流入的资本大于本国流出的资本，这称之为资本上的顺差；反之，则称之为在资本上的逆差。
任何一个经济体必须在这两者之间寻求一种资金流动的平衡，也就是说，如果你的一般性贸易方面产生了大量逆差，你就必须在资本性项目下产生足够的顺差，以此平衡整个资金流动。如果不能够产生足够的平衡，比如说，一个国家在一般性贸易以及资本性的项目之下都持续地出现逆差，就会导致这个国家在经济层面上出现收支不平衡，这种收支不平衡达到一定规模后，就会诱发这个国家的金融风险。通过金融风险的扩散，影响到这个国家的一般性贸易和产业结构，影响到该国的生产要素成本和企业经营的宏观环境，进而深刻地影响到该国企业的竞争力，导致一个国家或者地区的经济衰退。

因此，任何国家，不管它是什么样的性质，都努力追求这样一种平衡。众所周知，美国在一般贸易上的逆差非常大，以中美贸易为例，2007年度，美国对华贸易逆差已经超过2000亿美元。美国大量的一般性对外贸易逆差，必须通过资本项目下的收支结余来进行平衡。因此，美国经济的一个很大特点就在于，它必须通过金融的手段来控制产业，同时，也必须通过金融手段来实现自身的收支平衡。

所谓金融的手段，说得简单一点就是，美国必须持续地在经济生活中间，要么通过自身的信用实现持续的负债，要么通过自身资本市场足够高的回报率来吸引投资和投机的外来资本。除此以外，别无他法。

因此，美国保持庞大的国债来维持一般性贸易失衡下的经济运转。但又不能仅仅依靠庞大的国债，它必须发育出来足够多的、足够想象空间的庞大资本市场，而这个资本市场必须源源不断地给投资人带来更大的回报、更高的预期和更有效的金融产品，以便不断地吸引世界各国的外汇储备以及发达国家的既有资本源源不断地涌入美国，进入到美国的资本市场，以此来实现资本项下的节余，对冲一般型贸易的逆差，形成国际收支平衡。

〖=QLTS〗〖=4〗就美国经济的特点来讲，实质上它是一种金融经济。金融经济就必须强化它的信用和它的回报率。因此，美国必须不断地制造出高于世界平均水平的回报率，并依托这个高水平的回报率来吸引海外资本，以实现美国经济的平衡。〖=B〗按照经济学的一般逻辑，回报率从哪里来呢？回报率是从生产要素的使用效率中来，回报率是通过不断增加对劳动力、资本、技术等等类似的要素的投入来获取。如果美国不能保持高于世界平均水平的要素投入，或者说美国不能保持远高于世界平均水平的要素投入效率，则美国经济无法保持对外部资本的强大诱惑力，也就无法保持自身经济的正常循环。因此，美国必须在生产要素的投放和生产要素投入效率方面高于世界平均水平，以解决吸引资金的问题。

这种吸引效能如果通过传统产业来实现，那将非常之困难。因为传统产业的局限，现代技术的传播，现代人力资源开发的速度，后发展中国家有很强大的后发优势，通过快速的模仿，通过密集的人力资源使用，通过资金与资本的密集型投入，很快地形成一种后发的追赶优势，因此，单纯靠传统产业上的生产效率提升，美国很难获得高于世界平均水平的增长率，也很难吸引世界资本流向美国。

美国的做法就是通过不断地开展所谓的金融创新，推出所谓创新的金融衍生产品，从而不断地提出更加具有诱惑力的回报水平，以便吸引来自全球范围内的庞大资金。

Ⅲ 房价一般是楼价的多少倍，那目前中国的房价是楼面价的多少倍，房价是楼面价的多少倍才算是合理

最高34倍最低2倍。一般2倍是合理的，房价随经济、需求而变化，没有计算方式。

一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系，楼面价高的房子房价肯定贵，房价一般为楼面价的2-3倍。影响因素：

一、宏观因素

1、国家政策

国家在房地产方面每次推出新政，都会对整个行业带来一些或大或小的震荡，这些新政包括限购、贷款、限户等。

2、国家经济状况

房价走势和国家的经济形式密切相关：经济向好，房价上扬；经济下行，房价必然进入平缓或者下降通道。

3、市场供需关系

城市的常住人口可能逐年上涨，增长的人口基数为当地房产交易市场提供了源源不断的购买人群。

二、微观因素

可以把微观因素分为三个方面，即外部环境、小区情况、房屋情况。

1、外部环境

1)地理位置

对于北京来讲，中心房价高于郊区，商圈中心高于周边，市中心地段的房子生活配套更为完善，商圈也是如此。

2)规划中市政建设的热点片区

市政建设会直接提升一个区域的整体价值，也会提升居住区的生活层次。比如北京通州区城市副中心建设。

3)轨道交通和公交网络极为发达的区域

一般在同个区域，离地铁越近的房子房价越高。

4)教育资源

房价和对口小学的质量也有这一定联系 。

2、小区情况

1)周边配套

周边生活配套设施是否齐全，比如商场、超市、菜市场、饭馆、药店等附近商家是否能最大满足业主的日常生活需要。

2)小区品质

小区是否是品牌开发商，物业管理水平以及绿化环境如何。

3、房屋情况

1)楼层

一般来讲，中间楼层要比两边楼层平均价格要高些，综合来看其视野采光和生活便利程度带来的舒适感较高。低层有采光差、噪音高等问题，高层生活的便利程度不高。

2)户型

房屋户型影响居住的舒适度，好的户型有良好的通风、采光、动静分区、有序无浪费等优势，自然受到追捧，房屋价格也就水涨船高。同一小区优势户型，售价会相对更高。

3)面积

户型大小适中的房屋容易获得购房者的青睐，自然定价会高一些。太大或太小的房型都有其特有的局限性，在尽可能促成交易的前提下，定一个更为合理的价格尤其重要。

4)装修

精装修的房子卖相好，对于需求精装房的购房者来说，装修精美也是一大优势，既可以节省成本，又可以立即入户。但是价格略高，购房者要再三考虑。

5)税费

税费的高低在购房成本上影响着房屋价格，交易税费一般由购房者承担，因此，房屋税费的高低决定了购房成本的高低。税费少成本低，房屋价格自然高；相反，税费多，成本高，房屋价格也会被压低。

(3)顺德宏汇房价多少扩展阅读：

合理房价：

房价，自住房改革以来，社会民众貌似从未感到便宜过。20年前，浦东的一些城郊街镇，房价也不过2000、3000元/平。市区的长寿路为3800元/平，普陀内环内的金阳大厦为4500元/平。

而1998年，上海的人均可支配收入为8773.1元，人均消费性支出为6866.41元。那时如果不是在外企上班的白领，做生意的小老板，开公司的企业主，不是港澳台及外籍人士，普通工作人员买房仍然觉得困难。那时的房价，对外企的白领来说，压力相对可以！

现在，浦东的近郊正快速迈入城市化，先富裕起来的居民，本地的、外地的、外国的、新上海人，他们汇集成了住房需求与房产投资的一股洪流。房价早已今非昔比。

房价，与资本流同频共振，只跟着资本走。资本宽裕，资金实力强，房价再高，也会有人购买。说得比较刺扎心与刻薄点，大城市的商品房，其实与居住在这座城市的大部分人没有多大关系，只与资金实力强的那部分人有关系。

房价合理不合理，不重要，一切都是相对的。当收入上不去，大城市的房价相对不合理；当收入提高了，住房的选择也就更多了，心理的不合理因素也就小了。

Ⅳ 2019年房价还会怎么涨

好，我认为2019年房价可能会小幅度上涨

1.我们来排除房价大涨的可能。

房价大涨有三个前提：一个宏观景气；二是市场需求；三是政策扶持。

从宏观景气看。

目前中国经济面临内外两重压力：国内是新旧动能转换之际的增长势能不足，经济呈现L型；而国际上面临全球贸易冲突的各种不确定性。所以，经济增速可能放缓，老百姓的收入预期可能也不如此前，因此，从底层逻辑看，房价不具备大涨的基础和可能。

从市场需求看。

房价上涨依赖两个前提：一是购房者有需求；二是购房者有钱。

但在过去的3-4年时间里，稍微有购房能力的人，大多数都已经买房上车，这不仅耗费了他们大量的积蓄，还让他们背上了较高的债务。除了极少数高收入人群外，大部分的购房者已经无力在未来的数年时间内再次买房置业。因此，失去了购房者的需求和储蓄，房价大涨的可能性微乎其微。

从调控政策看。

住建部在2018年底的公开态度表明，稳房价、稳地价、稳预期是总体工作目标。所以全国层面，政策不太可能发生根本性的逆转，至少从打压变为扶持，是不可能的。

“一城一策，因城施策，夯实城市政府主体责任”等新的提法，大概率会将调控的主导权交还地方政府，更多还是为了“防止大跌”，以及照顾“地方财政”，但也绝不会允许地方政府滥用政策，导致大涨。

2.我们来排除房价大跌的可能。

除非发生大范围的经济危机，例如像2008年那样，世界金融危机叠加地震灾害，否则房价大跌的可能性很小。

但是中国目前的经济增速维持在6.5%左右，属于全世界前列；3万亿美元的外汇储备世界第一；外债极低，还拥有全产业链优势等，这些都让中国没有发生经济危机的可能，也拥有抵御任何外部冲击的能力。

【小涨小跌为什么选了小涨？】

排除了大涨大跌，那么就只剩下小涨、小跌（完全不涨不跌的几率太小）。那么，为什么我认为会小涨，而不是小跌呢？

这个主要是从地价角度和供需角度来判断的。

各地情况不一样，具体分析具体判断。

Ⅳ 宏观经济学题

我以经济学和价格学的原理来解释一下，个人意见，仅供参考。
具体的物价上涨原因有以下几点:
1.供求规律的长期表现形式为供不应求;
2.人民币升值,导致出口减少,进口增加; 但是目前的情况是一年之内人民币对美圆的汇率上涨了5%,也就是增值了5%,现在我国的各种工业产品大部分是出口销售,国内自己人消费的其实很少,因为大家的钱都拿去买高价房了,谁还有多余的闲钱用来自己消费???
3.寡头垄断行业造成商品不能充分竞争;
4.国家宏观调控，包括提高或降低银行利率，并没有取得实质性的效果,造成大量资金流入市场，刺激经济增长，经济增长必然带动物价上涨；
5.通货膨胀是一种货币现象，是指太多货币追逐太少的商品造成的超额需求状况； 其实通货膨胀有3种解释,这只是其中一种。
6.生产要素价格，其中土地是最关键的，属于不可再生资源。受国家严格控制，导致土地的取得成本大幅增加，因此，房地产价格持续上涨。带动其相关的产业链条同时受影响； 当然房地产价格上涨还有很大原因是因为炒房引起的。
7.国家财政购买力度，包括国家政策性银行，国家认为某种商品的价格高了，就减少对某种商品的购买，反之道理一样。
8.物价指数,资金具有投资回报率或资金价值,也就是折现率和本金化率.说白了就是未来的钱不如现在的"钱"值钱,未来同样的钱购买力不如现在买的东西多;
9.国际经济对我国有很大影响，包括外汇储备情况。目前我国大概有2000万亿美圆的外汇储备。自从加入WTO以来，跟国际经济的联系越来越密切了。
10.这一条本人认为非常关键。美国大型金融投机集团对中国30年改革开放成果的掠夺。
中国外汇制度改革以来，尤其2007年，人民币对美圆上升5%，这是美国控制的。目的是象90年代对日本进行经济掠夺一样。举个例子：2006年1美圆=10元人民币，美国人在2006年用1美圆换了10元人民币，用这10元人民币买了上海一套房子，2007年上海房价翻一翻，美国人把房子卖了得到20元人民币，而2007年人民币升值，假设1美圆换8元人民币了，美国人再将20元人民币换成美圆就是2.5美圆。如此可见，美国人的1美圆在一年时间就变成2.5美圆，他赚了中国多少？？？2.5倍的利润啊。而且这2.5美圆回到美国又可以继续投资美国，美国经济又可以发展了，美圆重新升值。还有1美圆换成人民币10元投资固定资产后，市场上就少了10元流通，中央银行就会发行10元人民币来弥补这个空挡，而这2.5美圆走了以后留给中国的却是市场上多了10元人民币，还不通货膨胀才怪。中国被掠夺后，人民币再度贬值。就跟日本一个结局，看着吧，朋友，有你哭的那一天......

再来看看价值规律,它是市场经济的基本规律,综合了供求规律和竞争规律.
商品价格的本质是价值,价值是凝结在商品内的无差别的人类劳动.决定价值量的是社会必要劳动时间.
价值规律的作用:
1.自发的调节生产和流通;
2.自发的刺激商品生产者改进技术提高生产率;
3.造成贫富两极分化.
通常所说的物价其实就是生产价格,而生产价格是由部门平均生产成本加上社会平均利润构成的价格.生产价格就是价值的转化形态.

Ⅵ 人民币大跌，房价会涨还是会降

影响房价的因素主要有国家政策、国家经济状况、市场供求关系等因素 ，后续房价是涨是跌难以预估，建议您根据自己的实际需求买卖房产。
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Ⅶ 外汇储备过多的弊端是什么

外汇储备过多,带来的主要问题有三：第一,央行收汇需要投放人民币基础货币,这加剧了中国本就严重的货币超发问题,增加国内通货膨胀的压力；第二,外汇储备主要投资于美国国债等高流动性资产,回报率很低,外汇资源效益低下,不利于对外低成本融资。第三,安全性隐忧。

Ⅷ 房价上涨的真实原因有哪些

一般情况而言，判断房价上涨的因素主要分为七点，而能够影响房价的也就是这七点，小K根据影响的程度来依次解释。

一、住房供需关系

随着人均可支配收入的不断升高，人民对居住水平的要求逐渐提高，从而形成强势的有效需求。再加上而我国城市化进程加快，使得城镇居民总数急剧增加，城镇居民纷纷向一二三线城市涌入，造成房市供不应求的状况。据调查数据显示，我国城市化率已经达到56.1%。

与此同时，城镇居民快速增收，增强了居民的购买力，在“有房才有家”的传统思想的影响下，大家都纷纷购房，直接导致房价上涨。

二、库存供量去化期

指的是房市库存，但是这种情况目前只存在于一些三四线小城市，在2014年的时候房价持续下跌，导致部分城市产生房市库存。但是就现在来说，我国房市目前的基本情况还是供不应求。

三、人口增速结构变化

分析房地产需求，相对于劳动年龄人口，还有个更精确的指标，即购房适龄人口，指的是25~49岁的人群。从2015年起，我国购房适龄人已经达到峰值，加快了房价的上涨。

四、土地供应量价增速

大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快。前些年出现的土地楼面价高过房价就充分说明了问题，面粉比面包贵是很不正常的现象。一些央企介入房地产开发，因为央企有政府背景，不缺钱，导致地王频现，这一切都成了房价上涨的背后推手。

五、楼市政策走势

为了稳定一二线城市的房价上涨趋势，政府围绕”分城施策、分类调控” 的思想，严格执行：“控、稳、调、保 ”相关政策。

六、经济增长产业结构

这也是我国房价持续增长的主因，简单说就是我国产业结构的改变，导致实体经济的转变，直接影响我国的经济增长。而经济增长的变化直接关系房价。小K将在下面为您详细解说

七、货币供求关系

既我们常说的通货膨胀，也是影响我国房价的主要原因。

高房价真相

01
实体经济不景气
一般人的投资分为四种：购房、理财（包括存款、购买债券、购买信托等其它理财产品）、买股、买贵重金属、艺术品、艺术投资等。

在过去几年里，一般的银行理财年化收益率约为5%，而“高净值人士”的信托理财能达到12%左右。近几年，股市“熊途漫漫”，指数几乎一动不动，收益率也低的可怜。而在北京等城市购房的年化收益率可以达到25%！所以股市资金纷纷流出，开始往购房上输入。数据显示今年上半年居民按揭贷款新增2.36万亿，同比多增1.25万亿元。

2016年7月15日央行发布的上半年金融数据显示，6月末，广义货币(M2)余额149.05万亿元,同比增长11.8%，增速与上月末和去年同期持平；狭义货币(M1)余额44.36万亿元,同比增长24.6%，增速分别比上月末和去年同期高0.9个和20.3个百分点，再创历史新高。也就是说M1的增速为何比M2大了近一倍。

造成这种情况的原因有三种，一是定期和活期存款的息差收窄，于是企业倾向把定期存款转化为活期的，方便资金提取；二是经济下行，不少企业存在“持币待投资”；第三是楼市活跃，使得百姓的存款和按揭贷款转换为房企的活期存款，房企也保持谨慎态度，减少投资扩张的步伐。
也就是说，中国现在进入了一个不赚钱的时代，很多行业是干什么都赔，炒股更是不赚钱，也许在老百姓看来，炒房反而是最稳妥的资金保值办法。
于是，股市的资金纷纷回流，一方面变成了老百姓的银行存款，另一面部分回流的资金涌入到了楼市，而开发商卖房卖得火爆，收回了不少现金，变成了房地产企业账上存款了。

另一方面，实体经济不景气，沿海一些工厂处于歇业状态。投资人和企业家手持大量现金，观望中国经济，急切寻找合适的投资目标。而楼市目前尚有的保值性，也成了一些投资人首选的目标。
虽然政府一直在对房价市场进行宏观调控，但是要知道，政府的宏观调控只是针对“让房价不要那么迅猛的增长”而言的，并没有说要阻止增长。小K几乎可以预见，在未来5年左右，房价将持续上涨。

02
通货膨胀加剧
所谓通货膨胀，也就是我们通常所说的货币贬值，就是指市面上的货币太多了，所以钱变得不值钱了。所以当货币增长多而商品增长少的时候，商品价格就会升高。所以通胀时期，钱放在银行里只会贬值，占有商品、坐等升值才是最好的选择，尤其是那些不能快速增加供应量的商品——房子。

造成我国通货膨胀现状的主要是两个原因：一是外汇储备。二是银行贷款。

中国央行为了控制人民币兑美元的汇率，在中国市场上用人民币大手买进美元，为中国积累了近4万亿美元的外汇储备，相应向中国市场释放了几十万亿人民币。

再加上中国的政府性质的经济活动非常活跃，银行信贷**加剧了，导致货币流动性增强。2008年，受世界金融危机影响，中国的房价曾下跌。然而紧接着实行了“四万亿刺激计划”，放松银行信贷，后果是造成严重的通胀。2009年一季度新增人民币贷款就达到了2008年全年水准，直接导致房价扶摇直上。

所以近年来央行一直在通过调高存款准备金比率来回收货币，遏制信贷。同时央行也在一直降低购买美元的价格（即让人民币升值），遏制外汇储备增长势头。但是房价涨势依旧没有缓和。

归根结底，要抑制房价的继续上涨，就得减少市面上的货币流通性，让人民币升值，这样将直接影响出口。而出口将直接影响GDP增长，这对于中国来说，将成为另一种危机。所以，照目前的趋势来看，中国房价将持续增加。
03
经济发展离不开房地产
在经济高速发展的现在，房地产早已成了地方政府财政收入的主要来源。我们不谈房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点。如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。

大城市在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下虽然大城市的经济发展走上正轨，但是房地产作为支柱产业地位仍然在起着举足轻重的作用。

而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，对于二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。

比如服装、化妆品等看起来与房地产无关，实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳，开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场，无不在推动其发展的车轮。离开了房地产，各行各业都将受到不同程度的打击。

上述七点中，前五点确实能够影响中国房价，但是整体来说影响不大，其实真正影响中国房价的，是货币供求关系（通货膨胀）和经济增长产业结构。

Ⅸ 人们买不起房子是因为房子价格太高，还是因为我们的工资太低

首先房价和工资确实存在的关系，因为房价之所以高涨，实际上是一个市场的供需平衡，只有有人用这么高的价格来买房，房价才能维持，如果一个地方的房价长期保持高价，但是没有人用这个高价去购买房屋，那么房价肯定会下跌到有人购买为止。

我国过去十几年来房地产市场的飞速发展主要得益于经济的高速增长，人民的收入水平提升了，能够满足人们的购房意愿，所以房价才会上涨，因为太多人想买房，同时能够买得起房的人也有很多。我们都在说房价太贵买不起了，但是实际上很少有人露宿街头，因为大家拼一拼力气还是买得起，而且在我国购物房的意愿又非常的强烈，很少人能够接受租房为生，只能够去买房，这就导致了房屋价格的飞涨。

所以从一个角度来说，房屋价格的上涨实际上是工资水平的整体提升推动的。

但是从地区而言，工资水平未必与房价相当。这是因为房地产市场不一定是由当地的工资水平推动的，比如说以北京而言，北京接纳了全国的人口流入以及全国的商业中心，这样全国的购买力都集中在北京这样的核心城市，让房价远远超出了当地工资能够负担的水准。另外在一些小城市也是这样可能在大城市周围变成了大城市的卫星城，有很多在大城市就业的人在小城市居住，用大城市的工资水平抬高了当地的房价，使当地房价与本地的收入水平不成正比。

所以一个城市的工资涨不涨和房价关系不大，如果上涨的话肯定会推动房价，但是还要看房价与周边环境以及人口流入的关系。