房产未来府房价多少
Ⅰ 聊城房价还能涨吗
非官方论山东聊城的房价走势
一、 引言
1、中国人口总量约14亿！
2、2019年1月1日，国家卫健委举行新闻发布会，会上卫健委老龄健康司司长王海东指出，当前，中国正处于人口老龄化快速发展阶段，截至2018年底，60岁及以上老年人口达2.5亿。他说，中国老年人健康状况不容乐观，2018年中国人均预期寿命为77.0岁，但据研究，中国人均健康预期寿命仅为68.7岁。患有一种以上慢性病的老年人比例高达75%，失能和部分失能老年人超过4000万，老年人对健康服务的需求非常迫切。--------男性的平均寿命约66周岁，女性的平均寿命74周岁；未来法定退休年龄：男65，女60！
2、国家统计局网站发布《建筑业持续快速发展 城乡面貌显着改善——新中国成立70周年经济社会发展成就系列报告之十》。报告显示，2018年，城镇居民人均住房建筑面积39平方米，比1978年增加32.3平方米；农村居民人均住房建筑面积47.3平方米，比1978年增加39.2平方米。
二、 聊城简介
聊城位于山东省的西北，北邻德州、河北 ，南邻菏泽、河南省，东临济南、泰安，西邻河北省，人口总数约600万，辖区东昌府区、临清市、阳谷县、莘县、茌平县（现在自任为茌平区）、东阿县、冠县、高唐县。GDP 属于官方数据，参考意义不大，故省略。官方平均工资5400元/月（2019年），经济发展力和实力全省倒数第一或第二。非官方调查数据工资收入2500-5000元之间（大部分没有社会保险）。消费潜力不足，生活压力很大！属于标准的四线城市。
1. 聊城的房价以市区或东昌府区内为参考，2019年12月为时间点进行数值对比分析。老城区的新房价格（叫价）一般再1.1万左右，二手房也在1.1万左右，新房旧房价格基本持平。新城区的开发区或“高新区”部分区域新房叫价基本为1.2万左右，旧房为0.9万左右，新房和旧房价格差距较大。但总体上的真实交易价均比叫价能低0.2万左右，真实的交易价分布再0.8—0.95万之间，符合正态分布。再看租房价格，因为租房价格最能反应该区域房地产真实发展水平。市区以130平-150平的房子，最高月租不会超过2000元，拎包入住的大趋势价格为1200左右的月租。开发区的房租更低，基本维持在1000以下，尤其是一些位置较好的回迁房基本再600元左右。租售比非常低！说明房价的增长动力严重肾虚！！假如聊城再维持高房价进而持续走高，那么租房是最明智的选择。
2. 聊城现有房屋数量。以新北环-东环-南环-西环 逆时针旋转内的区域进行统计。已建成、在建的、商品性质和集体性质的所有住宅已经超过40万套。该区域内最大的社区为阿尔卡迪亚群居建筑，估计房源再4万套左右，堪称聊城市内最大的钢铁棺材区-贫民区。
3. 聊城房地产的持有人群和消费人群。除了开发商以外，持有者主要是散漫零星的家庭住房投资，兼有部分隐形炒房客，小部分为自己居住用。聊城市区内以官员、商贾拥有房屋数量高达80%，一个科级、副处级干部家庭平均拥有房屋4套以上，厅局级干部家庭平均拥有房屋8套以上，关键岗位的领导和特殊权力部门干部家庭拥有房屋10套以上！而广大的工人群众队伍一般都维持在1套或2套富裕房屋之间的水平，这已经包括继承所得得房屋了。
而真正需要买房得人就是消费人群主要是结婚等刚需、改善性住房为主！这些人也是所谓得房地产得韭菜，需要开发商定期收割！但是韭菜长得不高，减产得趋势严重。
4. 房价得构成。房子由土地价格＋建安成本构成。聊城目前第二最贵得土地为500万一亩（聊城碧桂园），第一最贵得877元一亩（聊城祥生房地产）。建安成本一般均控制在1200元/㎡以内！！！多层房屋得建安成本控制在900元/㎡以内。这里所说得建安成本是建筑安装公司得中标价格（含税含利润）水电暖甚至中等装修切符合国家标准质量得价格。实际中再结合偷工减料非法分包等，成本还能降低200-400元/㎡！真实的建安成本1000元/㎡（高层）、600元/㎡（多层）。再算土地价格折合到楼面价；以聊城市祥生房地产的祥生金鳞府为例，他的楼面价最高不超过3000元/㎡！祥生的高层楼房的理论成本也就再4000元左右！其他位置的楼盘理论成本也就再3800以内！！但是叫价均超过1万，明面利润为163%。为了暴利，不能不提另外一个概念：公摊。因为目前国家法律对公摊没有明确的要求，所以公摊就是开发企业的一块遮羞布！用它掩饰肮脏赤裸的欺诈！山东省的公摊全国有名，聊城的公摊在整个山东最有名：大、很大、超大！以祥生金麟府为例子，他家的房子公摊还不算太离谱，高层基本再24%-29%之间，多层的房屋公摊再15%左右。这些公摊是什么，只知道有疏散楼、电梯等，其实还有物业的用房，大门、甚至地下人防工程都会算在公摊里。此外还有一个公摊神器：规划图。开发商先按10000㎡规划，实际中也就盖了9000㎡，然后找到政府部门非弄个12000㎡，然后再把这个2000㎡分摊到每户的公摊里，就造成了有的170的房子 实际使用建筑面积也就110㎡的样子，140㎡的套内也就90㎡不到！
现实中，一幢30层的一类高层建筑的虚假公摊销售所得就能抵消该幢楼的建安成分！所有说楼房的真实成本也就是开发商购地的价格！！
另外，开发商购地的价格也有虚假，这已经是地方政府土地财政公开的秘密！比如说，开发商以800万一亩的价格拿地，政府公示备案等等，其实大部分情况是政府只要求开发商付到50%-70%即可，或者全额付再返给开发商或者以无偿划拨其他土地等补偿措施弥补开发商。
综上所述，聊城开发商的的楼房成本其实也就在2000-3000一平的真实成本。
可能有人会反驳说，人工、水泥、钢筋都涨钱了，成本哪能不涨？我不反驳，请细细阅读上面所述，疑惑自解之。
5. 聊城的房地产的官方环境。一言之：政府和开发商都希望买房者均成为接盘者！WHY？很简单，这是一个类旁氏骗局的模式。不管买房者是炒房客还是刚需还是其他等等，地方政府（LG）和开发商（LM）都希望买房者永远付款买房，LG和LM永远收钱割韭菜。只有这样，房地产永远不会倒，哪怕是一年卖几套的房子，也不会崩盘！
地方政府和开发商永远是利益共同体。证据有两大块：一，农民工、包工头的工资和工程款永远会被拖欠甚至不了了之，政府职能不会认真负责的处理；这一现象再降低开发商的建安成本；二，购房者被开发商欺骗，政府部分同样也不会认真负责真心处理开发商，哪怕是开发商做的天怒人怨！这个行为再帮助开发商获得非法利益而不受应有的惩戒！
地方政府通过人民赋予的权力进行选择性解释法律法规，诱导人民进行高房价消费。比如划分学区房，划片就近上学，具体要求工作社保、居住证、房产证等等，看似正规，实际上在滥用权力使用所谓“正规的程序或手段”要求身处“不正规不法制的社会环境”中的群众。可想而知，群众很受伤！比如，聊城有多少企业能按《中华人民共和国劳动合同法》缴纳社保，有多少劳动者收到不公平待遇投诉甚至仲裁，职能部门认真负责贯彻了这个法律，切实保护劳动者了吗？
6. 开发商的后续吸金之术。后期物业服务就是开发商敲骨吸髓的另一手段。与其说是“物业服务”不如说是“吸血服务”。聊城的新房物业费动不动就是1.5元-1.8元-2元，基本都在1.8元以上了，还得按照购买的建筑面积缴纳，物业费的真实缴纳情况和账目从来不对业主公开。业主只需要知道“该缴物业费”就行，其他与业主无关，物业公司当然也是开发商控制的公司是业主的大爷，大爷提供的服务业主敢说不好？！ 公共电费、电梯费、照明费、垃圾费等等名目繁多且需要另外缴纳。用一个例子说明物业费的暴利，假如一栋高楼，建筑面积30000㎡，卖到33000㎡，300户，物业费1.8元/㎡/月，其他费用一户600元/年；缴纳率85%，该幢楼一年的物业收入=1.8*33000*12*0.85+600*300*0.85=75.9万元。因为房屋的保修一般为5年，由建筑施工方承担，所以前五年物业只会负担点卫生和安保费即可。另外，小区内还能通过广告来创收，粗略估计该栋楼一年最低能创收6万元。那么该幢楼的物业收入最低能达到82万/年，而该栋楼的建安成本也就3200万元。30多年就能通过物业赚回建安费用，实际中，物业只需要25年的时间就能替开发商赚回建安费！
7. 公共区域非法销售。典型案例就是地下人防工程设施。人防工程属于国家所有，平时由业主使用，最广泛的用途就是车位。因为涉及到物权法、合同法、人防专门法律以及各地政府人防管理部门的具体解释不通，造成了一定的混乱。因此开发商认为是自己的，可以随意买卖，或者变相买卖。但是人防车位不能办理产权，大部分已经把整个成分算在整个楼盘了，由全体业主付款了，所以实际的司法案例中人防车位只有使用权，使用权归全体业主共同所有，物业可以根据业主委员会的委托进行管理，并收取相应的管理费，该收入用于小区。但是开发商呐，开始变相售卖或者明目张胆的售卖，聊城的车位一般在6万-12万不等，一般人防车位会按0.6-0.8的比例配置，那么这幢楼最低配有180个车位，一个车位卖10万，那么最低就能非法所得1800万！
三、 聊城房地产的困境
上面所讲的聊城房地产如何的暴利，相比读者都有所了解。但是为什么好多人都在讲开发商不好过呐？究其原因就是地方政府不严格执行相关法律法规造成的！
法律明确规定，先审批后建设，先资金到位再开工。但是现实中，都是边建边报送材料，甚至先建后报送审批，或者干脆不报，爱咋地咋地！最后无法办理房产证，让购房者承担！另外，开发商根本没资金，都是通过所谓的黑色关系中标，同时通过银行贷款和民间高利贷套取资金先缴纳土地出让金首付啊，再要求施工方垫资施工，空手套白狼！地方政府和商贾一同操作，国家的建筑法就成了一纸废文！施工方也没有什么钱，为了中标就得答应开发商的要求。施工方也就大包，也开始贷款高利贷获取启动资金，大部分情况下再转移风险，开始非法分包拆包，出现了二包三包四包等，等到真正施工的人员手里已经不低于8包了！中间的每个环节开始赖账，就出现了包工头、工人被拖欠工程款和工人工资了，这就是聊城的建筑生态系统。也是全国的建筑业政治生态环境。
四、 聊城未来十年的房价走势分析。
聊城房价还会涨，，，，继续涨。责任和推手就是地方政府！地方政府和开发商联合作秀，鼓动压迫百姓使劲买房，增加购买的氛围环境压力，但就是不增加购买力！鄙人大胆估计2025年的聊城市区房价均价能达到1.8万/㎡，实际交易价不低于1.5万/㎡，但是2025-2030年 会逐渐回归到2.5-3.5吨小麦价格/平方米。2025年就是聊城房地产业的拐点，同时也是第一个拐点。后期还会有新的拐点，所有的拐点都是下降的拐点
那么有读者会问，人家地方政府掌握地方行政大权和内参消息，开发商也是大富大贵之人，难道他们不知道这些风险吗？我一个草民在此阔论妄言，是否自取其辱？不可否认，他们的确掌握政治资源，但是经济发展的规律不是任何外部势力能擅自干扰的？地方政府和开发商现在也是骑虎难下，进退两难！一方面地方政府要政绩，建设发展是最简单最突出的发展方式：简单粗暴见效快。另一方面，只要中国城镇化建设不停止，开发商就有赚暴利的环境。
聊城这个地方，老百姓除了种蔬菜，除外打工，买卖钢材，别无他法之生存。公检法学医的工资能拿到1万以上，其他的事业单位和国有银行、国电、石化等垄断行业能超7000左右的工资，这些好单位优秀阶级的人是买房的好韭菜，也是将来开发商重点收割的韭菜。
五、 赘言。
未来数年内，房产税将开始全面征收。这也是城市发展终结的一个政策性标识。土地财政转向为财产税收。
另外，未来有几类不动产是不能投资的：
1. 商铺。当前行情下的商铺已经无任何投资价值，开发商把未来50年可预见的收益通通加在售价里了。商铺的数量每年在增加，几乎每个小区，每个新建的楼盘全都配套有好多个商铺，但是与之相伴的人口增长及消费能力在逐渐下滑，这就造成了高房价与群众消费能力不足之间的矛盾。更甚者，外省市的商铺都在聊城售卖，免费接受看房。还有什么托管之类的，简直就是典型的旁氏骗局。这个矛盾也就是目前中国全面小康社会背景下的一个典型的矛盾，也是中国特色社会主义新形势下的一个典型社会经济矛盾。
2. 公寓。公寓处处是坑。全国各地都在卖公寓，河北的公寓跑到山东来卖，而且宣传是入住各大知名国际知名酒店托管，如果真是这样得话 就是您拿钱开发商用你的钱盖楼卖给人家用，您只得到连利息都不到的利润。况且很大情况下，这些宣传都是骗人的，根本实现不了。
3. 海景房。一个当地人白送都不会住的“概念房”。一言蔽之，骗人的玩意。
Ⅱ 松江老城区公寓房的房价大概是多少
年底，地铁九号线一期将通车，途径松江九亭、泗泾、大学城等板块。年初，各开发商就在“炒卖”地铁概念
松江三年的房价涨完了
今年年底，地铁九号线一期就将通车，一期工程西起松江新城站，东至桂林路站，连接松江新城和徐家汇城市副中心，一期全长29.14公里，全线设12座车站。如果说九号线是一根大鱼骨，房地产开发则像根根骨刺，发散分布在主心骨四围。为抢占销售策略制高点，松江各大楼盘均靠山吃山，靠水吃水，靠轨吃轨，如上海青年城 的广告词就是“坚守繁华核心，独爱地铁之上”，贝沙湾更明确：“九号线旁，地中海立体休闲国度”……可见，各开发商早已将“地铁”概念玩得稔熟，地铁九号线也成了松江各板块手握的最大王牌。
记者调查
九亭，涨幅平均达70%
九亭板块是九号线沿线房地产开发最热的区域，新盘推出的速度和体量，都令人目不暇接。专业人士分析认为：九号线通车后，各大楼盘之间，随着距离站点远近、内部品质的优劣、周边配套的好坏，目前差别不大的房价将会产生更加明显的差异。
近日，记者走访该板块后发现，目前在售或待售的楼盘有十几个，贴近轨道线的就有奥林匹克花园（三期）、贝沙湾花园 、九城湖滨国际等。现在这些楼盘的售价普遍都在每平方米万元以上，如即将开盘的九亭标志型大盘——奥林匹克花园，外界预计价位就在15000元/平米；青年城预计也在14000元/平米；离九号线站点最近的贝沙湾，目前仅剩的17、18层房价也高达14000元/平米，均价为11500元/平米，而据售楼人员介绍，12月底新开盘的楼盘，房价还会略微上涨；九城湖滨61、63、69、71号楼待售的二房，每平方米为11000元；绿庭尚城 仅余三套，分别为5层10800元/平米，10层12800元/平米。
记者随即查看了网上房地产的相关数据显示，去年11月，奥林匹克花园均价为8600元/平米，青年城为8500元/平米，九城湖滨为6500元/平米，而去年12月开盘的贝沙湾花园当时也仅为6000-6500元/平米。
两相比较，一年的时间，奥林匹克花园、青年城、九城湖滨和贝沙湾分别上涨6400元/平米、5500元/平米、4500元/平米和5500元/平米，涨幅分别达到74.4%、64.7%、69.2%和91.6%。平均在70%以上。
泗泾，突破7000元/m2大关
从九亭站往西，九号线有泗泾站和佘山站。这是位于松江郊区的两个站点，其特点是站点之间的距离很长，每个站点之间，就算驾车也起码要十几分钟，将来九号线通车，站点间行车时间大概会在5到10分钟之间。
泗泾板块目前在售的楼盘有金港·河滨华城 和宽景99等，其均价分别为7500元/平米和7100元/平米，去年11月，两者的房价则为5100元/平米和5400元/平米，上涨额度分别达到2400元/平米和1700元/平米，涨幅为47.1%和31.5%。
记者发现，从另一个楼盘祥和公寓小区门口走到泗泾站点只要2分钟，房价约在7300元/平米。对于将来20分钟地铁就可以到徐家汇的轨道房，这个价格并不算贵。当地部分居民认为，目前九亭的风头很劲，但泗泾和佘山的前景会更好，毕竟相对于九亭的“繁荣”，泗泾和佘山则完全是在一片农田上搞开发，还有更大的发展潜力和空间。但也有部分来自普陀和徐汇等市区的看房者觉得，连泗泾这样的远郊区房价都涨到7000元/平米以上，实在是太离谱了。
大学城,一学年涨了50%
九号线松江城区段有两个站点：松江新城站和松江大学城站。九号线到这里，又恢复了热闹。轨道旁现在的楼盘售价大都为每平方米8000元左右。除了三湘四季花城 和保利西子湾 ，其他楼盘的缺点是共同的，就是看得见轨道线，离站点却较远，处于中看不中用的尴尬境地。
目前三湘四季花城毛坯房房价为8500-9000元/平米，装修房尚未开盘，预计在10000元/平米以上；保利西子湾10月20日开盘，均价为8300元/平米,11月24日再推新盘房价在8700-9000元/平米;离站点更远的久阳文华府邸 （万吉），目前均价为7500元/平米。记者同时了解到，去年同期，三湘四季花城，久阳文华府邸的均价分别为6300元/平米和5000元/平米，分别上涨了2700元/平米和2500元/平米，涨幅同样高达42.9%和50%。
据悉，与九亭和泗泾相比，离市区最远的大学城不能算是九号线的大赢家，但由于依托松江新老城区常住的50万人口及松江大学城的数万教职员工，也在客观上加剧了对住宅的需求量。不过，大学城目前的房价已经上升到了一个高点，加上新城众多商业地产项目销售并不十分理想，在人气带动商业，商业拉拢人气的客观规律下，住宅项目未来涨幅空间可能会大大缩水。
板块详解
寅吃卯粮，房价涨势将减缓
“大家还是不要当冤大头，这么偏的地方，能卖到9000多真服了！而且地铁噪声问题肯定很严重，而且又是期房，09年才能交付，一切都是未知数，开发商还是在试探买家的底线，大家坚挺啊，房价涨到这个份上了，肯定要调头的，看看松江如此荒凉的大片土地就知道他不值这个价。”
——这是在保利西子湾业主论坛上出现的一段话。固然偏激，却集中反映了目前意欲在九号线附近购房的置业者的忧虑：
■地铁没开通，房价涨过头
有研究发现，从地铁规划出台，到地铁动工兴建乃至地铁施工阶段，规划中的地铁沿线楼盘价格会有比较大的涨幅；而到了地铁真正开通，其房价的上涨反而趋缓，因为通地铁这一消息的利好效应已经在地铁还没有开通前就提前释放出来，所以等到地铁真正开通，房价涨势就变平和了。对于投资型的购买者来说，如果选择的购买时机不恰当，很可能率先承担楼盘的预期涨幅成本，而楼盘后续的增值又乏力，甚至出现小幅的下跌，造成损失。
松江楼市便是这样，有很多投资者仅持房半年，已赶上全部利好，甚至“迫不及待”地将未来三年的利好都吃光了。如此迅捷的涨幅，完全可以预期，后续的增值不会很大。
■离站点远,环境差
目前，松江诸多楼盘距离地铁站点都很远，比如奥林匹克花园，从小区中央走到距离地铁最近的大门，就要10分钟，再从小区门口走到地铁口，又要10分钟；而其他一些九亭房产，距离站点就更远，除了贝沙湾，步行都在20分钟以上，这个距离在市区就是很远的距离，如在闵行、松江区域工作还好，如果要每天进出市区，也是要颇受拥堵之苦。
另外，靠近地铁周边的住宅往往存在噪声、震动、人流量大，治安差等问题，很可能对地铁楼盘的价值进一步提升造成影响。
■提前透支“美好”前景
根据规划，地铁九号线的通车将拉近松江地区与市区的距离，使得松江从偏远郊区变成上海主城区。松江变成市区，上海城区原来600平方公里的主城区面积可以立即扩大一倍，这样，七宝九亭地区将成为新的城市副中心，上海的城市中轴线可能再向西移。
但是，这样的“美好”前景只是一种规划。松江会发展是一定的，但会不会发展到如预期的那么美，还很难说，“一切都是未知数”。
Ⅲ 山东省的房价一般多少钱一平方米
山东省的房价一般1万元，山东均价在10000以上的城市有6个、九千以上的城市有9个，北方地区的不考虑北京、天津的话，山东整体的价格已经领跑各省。
作为国内为数不多全省经济均全面发展的省份，山东各地的房价均不低，尤其是双核的青岛和济南、均价几年前就已经破万，如今青岛、济南的主城区价格基本都达到了30000万左右，虽然这是经济发展的必然现象，但这个价格对于普通打工的老百姓来说已经很难承担了。
山东境内房价排名第三的城市
就是泰安。作为山东省境内的地级市，它因境内的泰山而得名。泰安城区就处在泰山的山脚下，依山势而修建的这座城市，可谓是山城一体。
其境内的泰山，是国家级重点旅游风，景名胜区，泰山更是五岳之首，被人们赞誉为天下第一山。随之而来的便是泰安的旅游业十分发达，房价也在节节攀升。众多网友表示，泰安的工资与房价并非是相辅相成的。数据表明泰安地区的平均房价已经无限接近1.1万元一平米。
Ⅳ 昌平未来科技城附近的房价情况
新房 4.7W-6.5W，
二手房3W-4.5W
新房项目比较多：在售项目有华润理想国、和悦华玺、未来金茂府、未来公元和融尚未来，金辰府，华润未来城市在售户型主要是89平米、120、129、140平米的三居室到四居室。
Ⅳ 佳源未来府这个楼盘怎么样
你好：
各有各的优势吧，恒基旭辉府位于杭州市余杭区崇贤街道，南侧紧邻崇杭街，东侧为康兴
路，西靠里洋路，北依石塘路，该地块西侧不远处为京杭大运河，地理位置相对良好，不过距离市区也是蛮远的，不过升值空间还是有的，
佳源名城的房子用的材料不错，钢材三明钢铁.水泥用中国500强浙江南方虎山水泥。不过听说附近有个很大的垃圾场
望采纳，谢谢
Ⅵ 佳源未来府怎么样好不好值不值得买
楼盘名称：杭州佳源未来府
城市：杭州
楼盘位置：老余杭镇凤凰山路与安乐路交叉口
开发商：浙江佳源房地产集团有限公司
产权年限：70年
建筑类型：小高层,高层,板塔结合,
公交线路：余杭: 479C路、475路、356路、465路、789路、462路、506路
南门头: 479C路、475路、356路、462路、471路、506路
南安社区: 479C路、469路、471路
老宝林桥: 479C路、471路
宝林路禹航路口: 479C路
禹航大桥南: 464路
联兴路口: 475路、469路、356路、462路
其他交通方式：沿市场出发-进入天目山路-天目山西路-杭瑞高速-荆余路-凤新路-禹航路-左转进宝林路行驶330米
规划信息：其占地面积为35886平方米，容积率，绿化率20%，共9栋楼，停车位866个（地下755，地上111个）
周边配套：中小学：余杭太炎小学、学军中学、余杭镇一中、余杭中学
综合商场：万达广场、江南时代广场
幼稚园：余杭中心幼儿园、国泰幼儿园
医院x09：浙一医院余杭分院、余杭区第二人民医院
其他x09：南湖景观
内部配套：社区底层商业配套
（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）
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