银行评估房价比市场价低多少

⑴ 为什么房产估值的评估价比成交价低

现在大家基本是贷款买房，在二手房交易中房屋评估占据着重要的地位，因价格谈不拢买卖方难以交易的事不在少数，那么房产估值会受到什么因素的影响呢？评估价为什么经常比成交价低？评估价越高越好吗？

详细解读关于二手房估价的那些事

一、在二手房交易中，什么时候需要评估？

1.向银行申请房贷

办理住房按揭贷款是，银行会委托评估公司或担保公司进行评估，又或者按照房管局的评估

2.缴纳二手房交易税费

为避免买卖双方签订阴阳合同避税，相关部门会对交易房产进行评估。

因此进行评估是二手房买卖交易的必经环节。

二、评估价如何影响房贷额度？

首付款=实际成交价-贷款额

（购买二手房时，贷款额=房屋评估价*贷款成数）

这意味着贷款额度与房屋评估价挂钩。

举个例子：

小明购买100万的二手房，评估价为90万，那么贷款额度最高能贷到评估价的7成。也就是说其可贷款额度为：90万×70%=63万，其首付款则为：100万-63万=37万。

三、房产估值会受到什么因素的影响呢？

根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的评估价格，房龄、户型、楼层、装修、配套等因素亦会对评估价有所影响。

楼龄

在买房的时候，建议不要选择房龄过老的房屋，房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。银行对二手房进行评估时，会考虑房屋的折旧率，通常按每年折旧2%计算。

旧房价格=造价-年折旧费*已使用年限

折旧费=（造价-残值）/折旧年限

举个例子：

一套已用20年2万/平的50平的“老破小”，总价100万，按每年折旧2%，折旧年限为50年。

年折旧费=【100*（1-2%）】/50=1.96万

旧房价格=100-1.96*20=60.8万（未考虑其它因素的情况下算得）

在广州，框架结构首付最低3成，混合结构首付最低只能做到4成。

户型

形状不规则、功能不全、套型过小或过大，一般-5~-10%。

楼层

顶层：-5%

次顶层&次低层：-3%

中间层：+3%

如果底层带有户外花园、顶层带阁楼，价格可能更高些。

朝向

价格影响最高+8%

朝向好：+3%~8%

朝向不佳：-2~-5%

物业

价格影响最低-5%

无物业管理：-5%

非独立封闭小区：-5%

位置

价格影响幅度：-15%~+15%

临街：-15%

环境幽静：+15%

重点学区：+15%

配套

交通、商铺、公共设施因素不完善：-5%~+15%

小区的周边环境

优良小区内部、外部环境对价格影响：+2~+5%

反之，-3%~-5%。

供求关系

区域内较抢手，适当提高5%。

四、评估价为什么经常比成交价低？

银行考虑自己要承担的风险，所以通常评估价就会比正常交易价保守，所以评估价比成交价低一些。

一般为市场价的80%-90%。商业贷款的评估值一般能到市场价格的80%-90%左右，公积金贷款的评估值一般能到市场价的80%-85%左右。所以，文章开头的案例依然是属于合理范围。买二手房的麻友要有这个心理准备，不要因这种情况违约咯~

五、评估价越高就越好？

评估价影响贷款的额度和税费的多少。

缴纳的交易税费如增值税、契税、个税等，都是在评估价的基础上，乘以对应的比例。简单的说，评估价越高，缴纳的税费也越多。评估价低，意味着缴纳的税费少。

贷款的额度恰恰相反，二手房的评估价格越高，贷款的额度也就越大，实际支付的首付款就可以少一点。评估价低，贷款的额度小，首付款方面，需要多掏点现金；

小结

评估价低：缴纳税费低，贷款额度小，首付款相应增加

评估价高：缴纳税费高，贷款额度大，实际支付的首付款可以少一点。

总的来说，评估价高低各有各的利弊，能够理解二手房的评估标准，做到心中有数，减少违约的发生。

（以上回答发布于2017-06-20，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑵ 成交价和评估价差30万正常吗

成交价和评估价差30万正常。

房产评估价通常是抵押状态下的价格，而且也是会根据市场价和市场行情变化的，所以考虑到银行的风险，房产评估价一般会低于市场价。房产评估价和市场价为什么会差那么多，其实就是为了防范风险，而且市场价格可能会有虚高问题，比如行情好了，大家就把挂牌价太高等，所以还是专业评估公司实勘后会比较准确。

房价谈判的注意事项

对于购房者来说，高价房子未必就是好房子，好价格也并不见得就是最低的价格，关键是要权衡合适的价位，达到合理降价的目的。对于看中的房屋，在商谈价格时，先封好售价的顶，以免开发商有意无意地提价。

然后，综合分析报价的各种因素及其合理性，预测其中可能存在的降价空间，进行讨价还价，尤其要了解房屋的实际销售进度及成交价，销售进度快、售出比例高的房屋，降价的余地较小，甚至有提价的可能；成交价与报价之间的差距越大，降价的空间也越大，可多争取一些优惠折扣。

以上内容参考网络-成交价

⑶ 关于二手房的问题：房屋评估单价可以比实际成交单价高出多少

通常情况下，房产评估单价比实际成交单价要低。主要原因是：

银行考虑自己要承担的风险，所以通常评估价就会比正常交易价保守，所以评估价比成交价低一些。一般为市场价的80%-90%。商业贷款的评估值一般能到市场价格的80%-90%左右，公积金贷款的评估值一般能到市场价的80%-85%左右。

购买二手房什么时候做评估

1、买卖双方认为有必要时

如果有一方或双方对交易的二手房没有价格概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或房产中介机构的评估，可自行委托或双方共同委托有资格的评估公司进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。

2、进行房地产保险时

房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。

3、申请抵押贷款时

向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房者为了少付首付款而报高交易价格，这对贷款银行来说风险很大。因此，银行为确定抵押物的担保价值，需对抵押人的房地产进行估价。

以后内容参考：网络——房屋评估价

⑷ 房屋评估价一般是市场价的多少

一般是市场价的80%-90%。

房屋评估价相对于市场价，一般有5%的浮动，高低是根据房屋的实际情况确定的，不必担心。一般在没有特殊要求，市场行情一般的情况下，评估值会略低于市场价值。

资料补充：

房屋评估计价原则：是以房屋重置完全价值确定各类房屋的价值为房屋评估计价的基本原则。房屋重置完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投资。 重置完全价值的确定，包括建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费、拆迁补偿费及房屋座落地段、朝向、楼层等调节因素的增减价值。

1．建筑安装工程造价（简称工程造价），一律按房屋评估时前一年执行建筑安装工程费用定额以及有关规定，编制预算成本。在编制预算成本时，施工安装企业取费标准的确定，省辖市按地市级企业取费，县或县级市按县市级企业取费；
材料价格的调整系数，一律按当年当地政府规定的材料价格调整系数及规定按实际调整的材料差价，合理确定。工程造价为确定重置完全价置的基础。

2．室外工程费，系指建筑物以外与建筑物直接配套的上下水设备、电照、甬路和化粪井等工程费用。

3．土地征用费，系指按《土地管理法》核定的征用土地补偿和安置补助费。

4．拆迁补偿费，系指拆除房屋收购费、临时过渡费、搬家费、停业损失费等。

5．房屋座落地段因素，具体表现为以级差地租为基础的地段差价。各市、县房地产管理机关可根据各地土地级差情况，划分若干地段，确定相应的地段差价。朝向差价，各地房地产管理机关可根据当地情况，依据房屋的不同朝向，确定不同的差价率。
单元内各朝向增减差价率的代数和应趋近于零。楼层差价，各地房地产管理机关可根据多层或高层住宅的具体情况，确定标准价格楼层和其余各楼层的差价率。各楼层增减差价率的代数和应趋近于零。

6．根据房屋的特殊结构，对于房屋的重置完全价值还可作出增加或减少的规定。对于房屋特殊屋面做法和墙体厚度，应以当地的标准和通用的做法及厚度为基础计算调整分值。室内净高，一般居住用房以室内净高2．8米为基础，在其他条件不变的情况下，每增高或降低10厘米，房屋建筑造价即增加或减少2%左右，可按此计算其调剂分值。
对于礼堂、剧院以及房屋的地下室、暗楼、借墙、共墙等，均可结合房屋建筑的实际情况和技术、业务上的具体规定，作出增减价值的规定。

⑸ 房子评估价是不是一般比市场价低

房子评估价是不是一般比市场价低？你好，是的，差不多的，但是也不会差很远，就一点点吧！

⑹ 银行评估房产的价格与房子实际价格

银行评估的价格往往比房子的实际价格低。 银行评估的价格是为了控制自己贷款的风险，评估价格较低。这个评估是不考虑位置，周边环境等等因素的，只考虑土地价格和房屋建筑成本的。
拓展资料：
银行是如何评估你的房产价值的。评估价格确定的基调 在市场经济学中，价格是由供需双方之间的互相影响、平衡产生的。 银行在放贷时其实已经做出了最坏的打算：万一贷款收不回来需要对房产进行处置时，抵押的房产变现的价值是否能覆盖贷款的成本？ 因为评估价格往往与贷款金额成比例正相关，所以对于所抵押房产价格的评估是银行贷款风险中极为重要的一环。
因此，银行往往对房产价格的认定会相对保守。除了以真实的一手房交易为背景的住房按揭贷款外，银行对房产的评估会略低于市场交易价格。 因为要考虑到拍卖变现过程中的各种问题，包括处置抵押物的时间成本、人力成本、装修的变现等。 比如，你花了500万买了一套房，装修一千万，那房屋评估值是1500万吗？ 当然不是，因为评估公司会根据房产所在小区的历史挂牌价、成交价、交通、周边配套等情况，进行综合评估，房屋装修只是作为价格和流通参考。银行房产评估常用的几种方法：
1、现行市价法： 指将估价对象与近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。
现行市价法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。
2、收益现值法： 是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值。 这种方法主要用于企业资产、投资性房产的评估。这里主要针对已经出租的个人住房及商铺采取毛租金乘数法进行分析。

⑺ 二手房贷款，房产评估和市场价能差多少

根据每个城市的楼市有所不同，不过一般银行的评估价会比市场价会低（以往不排除部分城市也出现过评估价高过市场价的），贷款评估价需要去您贷款的银行咨询，因为评估价比市场价低的缘故，所以二手房的首期款一般就会比你实际购房总价预算的首期款会高。
（例如：实际购房价为100万，首次购房首付3成，但银行评估价只有80万，贷款方面来讲首次购房最多贷款7万，所以按评估价计算贷款最多为56万，而实际购房总价为100万，所以100万-56万=实际所需缴纳的首期款44万，而不是30万）

⑻ 房子去银行抵押贷款，银行给出的评估价格比正常价格低多少啊 如果

在房地产市场上，有些人付得更少。税收故意降低了价格，有些人想增加货币的数量。故意高价格。为了避免这种情况，银行会对房子进行处理。对财产进行评估。通常，银行的评估价格并不等于实际价格。交易价格的差异甚至会高达几十万。很多人你会奇怪为什么银行要评估价格和实际交易价格。首先，我们来了解一下银行的评估价格:银行评估价格通常有两种方式，内部和外部发表评论。
银行的评估价格与实际交易价格存在差异:交易价格只是个别住宅的交易价格，而评估价格这是市场的整体价格水平，所以两者不会一样。交易价格围绕市场价格波动，交易价格只是评估价格。当申请抵押贷款时，银行会对抵押贷款有一个评估价格，给予另一个按揭利率(一般不超过80%，也就是说，它被称为2美元的首付)，但这个评估价格在理论上与交易价格相关。至于两者之间的区别，仍然取决于现实。
拓展资料
形势已为什么银行的评估价格低于实际交易价格
1. 为了打击和防止“零首付”行为，银行在房价上涨过快的情况下，为了防范风险，行会降低二手房评估价格，从而降低评估价格。客户的贷款金额越少，实际的首付就会越少银行越多，就越安全。为了打击此类行为，银行将对其进行内部和外部评估。将估值与交易价格进行比较。如果差太远，就按评估价格，认可房价，然后付款，而不是跟随交易价格的标准是贷款给购房者。
2. 为了规避风险，银行降低了房产的估价和申请人的货款金额越小，实际支付的首付就越多。它可以降低银行的自然风险，防止房价上涨。最后一个风险是太快造成的
3.为了支付银行的费用如果购房者将来不能偿还贷款，银行就不得不这么做房子被收回并以拍卖的形式变现。在这些链接在此过程中，银行还必须承担其他费用。因此，如果银行降低评估价格，拍卖价格就会上升支付银行的费用，增加自己的利润。最终影响评估价格的几个关键因素:产权清晰，物业本身质量好，周边环境安全。无隐患，交通便利，配套设施齐全，容积率低住宅小区的评价单位价格与具有较强商业氛围的商铺相对更高。
这就是今天和你们分享的关于"银行评估"的内容编者建议价格与实际交易价格之差的相关内容。购房者在看房时千万不要陷入“零首付”的陷阱。银行对“零首付”是很严格的，这样的银行因为它本身是违法的，一旦出现问题，就会导致不良行为。

⑼ 买二手房银行评估价格高好还是低好，说说为什么

不纯在绝对好坏，不同情况下，评估价格影响不同。如果评估的高了。你就可以少一些首付。多还一些利息。针对首付不足的人比较好。

房子评估价和卖房价格没有直接关系，房地产评估不是二手房交易的必备程序，一般情况下二手房的买卖价格只要双方协商确定，房地产管理部门就会据此登记过户
二手房有三个价格，成交价，税务核定价，银行评估价。
成交价：业主卖给您多少钱，这就是成交价。
税务核定价：按照这个价格缴税。
银行评估价：按照这个价格给你贷款！
正常情况下 三价合一 就是成交价 核税价和评估价是一致的。打比方我买的房子129w，银行评估130w，只要我还是按照129w贷款的话，房管局一般就会按照129w的标底收税费。如果我房子135w 但是我首付不够 我需要高评高贷 我让银行评估为150w 这样我可能就多贷款了10多万出来，首付变低了，月供高了，这样房管局会按照150w来收入税费，这就是所谓的阴阳合同，答主看看你是不是这种情况。有高评高贷也就有所谓的低评估地贷款，比如我房子买成141 银行评估150 我只贷款70w 按照首付三成来说的话 我正常只贷款70w就可以了 首付我接近5层 所以我可以选择打网签的时候只打100w 这样我还是贷款70w 但是我价格写100w 房管局会觉得你这个价格低于市场价了，他自己会有一个核税价 大概是市场价的7-8折 他如果核税成121w我就按照121的标底交税给房管局。变相我多给了首付 月供降低了 税费也就低了。像答主这种情况如果对核税有意见可以选择申请重新核税，一般二次核税就正常了。大多数情况。

⑽ 银行评估房子价格会比市价低多少

银行为保证自己利益，或者避免可能的损失，估价会低于市场价的百分之五左右。