福州前期物业服务招标文件怎样做

㈠ 如何做好物业招投标工作

认识招标文件

由于标的相对较大，物业服务的招标文件一般比较正规。招标文件的组成一般包括：

1）目录

2）投标须知及投标须知前附表

3）招标内容及要求

4）评标定标标准、方法

5）合同条款

6）投标文件格式

投标须知前附表及招标须知

投标须知前附表是阅读招标文件的一个重点，包括了招标的主要内容，算是一个概要。

一般包括项目概况、招标范围、资质要求以及一些投标保证金、递交时间、开标地点以及对报价的要求（比如最高控价）。

所以，看一看到，投标须知前附表的内容必须非常认真的看，每一个点都不能忽略，如果忽略很有可能造成所有的工作都是白做，切记！

细节

各块投标资料都整理好以后就需要汇总了，除了体现公司的专业性、管理优势之外，特别重要的是一定要对照招标文件看看，招标文件上提的是不是都响应啦。

哪怕明显与物业服务不相关的要求（有时候的确是按照其他专业招标文件改写的）也要响应。

做物业服务要服务意识，做投标文件更要有投标意识：做的投标文件一定要方便评委打分啊！

另外，还有一个细节，很多招标文件对投标文件的字体、字号、包装有明确的要求，这些小的细节也不能遗忘，能遵守的都要遵守，不要在细节上让自己丢分。

㈡ 请问前期物业招标需要什么

前期物业招标，招标人应当根据物业管理项目的特点和需要编制招标文件。
招标是一个招标投标行业术语，指招标人(买方)事先发出招标通告或招标单，品种、数量和有关的交易条件提出在规定的时间、地点，准备买进的商品名称、件，邀请投标人(卖方)参加投标的行为。
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㈢ 物业服务投标文件的编制要求有哪些

物业服务投标文件的编制要求是什么？只要把握好投标文件的编制要求，那么便可以制作出合格规范的投标文件。
编制要求内容如下：
投标人开标时需提供投标文件份数详见前附表，各装订成册，散页无效。投标人应将所有投标文件封面清楚地标明“正本”或“副本”。投标文件应保证正、副本内容的一致性，如果不一致以正本为准。

1.投标文件封面必须加盖投标人单位公章及法定代表人印鉴（或签字）。填写标书时，如有修改，则应在修改处加盖投标人单位公章且由授权代理人签字。

2.投标人应按招标文件中规定的格式和要求编制投标文件，否则是不合格的文件，按否决投标处理。

3.投标文件的密封袋上应注明以下内容：项目名称、招标文件编号、招标人名称、投标人名称、开标前不得开封。密封袋应保证其密封性，密封袋应加盖投标人单位公章作为骑缝章。

4.由委托代理人签字或盖章的投标文件中须同时提交投标文件签署授权委托书。投标文件签署授权委托书格式、签字、盖章及内容均应符合要求，否则投标文件签署授权委托书无效。法人授权委托书（开标时单独提供一份原件）及被授权委托人身份证原件在开标时提交招标人验证。否则按废标处理。
以上关于物业服务投标文件的编制要求就介绍这么多，更多详细信息，采购文件网包含物业服务投标文件范本模板

㈣ 我物业公司需要投标一个厂区的物业..“物业投标书”怎么写 有的给我发个详细的.好的我给追加分数。谢谢！

****花园前期物业管理

招
标
文
件

**************置业有限公司

目 录

第一章、标的介绍
一、****花园的地理位置
二、物业概况
三、物业管理用房
四、物业管理的内容和要求
五、投标人的资质与条件
六、有关说明
七、奖惩措施
第二章、投标须知
一、投标依据
二、投标程序
第三章、投标书的编制要求
一、技术标书的项目内容
二、商务标书的项目内容
第四章、投标书密封和送达要求
第五章、开标、评标、定标
第六章、投标报价要求及评标标准
第七章、拟签订合同的主要条款
第八章、其他事项的说明

第一章 标的介绍

****花园由*******************置业有限公司开发建设。为推进物业管理服务的市场化运作，加强物业服务水平，现按照国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《**市主城区物业管理招投标工作规程》的规定，采用公开招标的方式选聘本项目的物业服务企业。
一、****花园的地理位置
****花园位于风景优美的**市站前区，东至万罗山路，西至经五路，南至纬四路，北至纬三路。
二、物业概况
（一）整体概况
项目总建筑面积 170678 平方米，建设用地面积98884 平方米，其中住宅建筑面积161014平方米，商服公建建筑面积9664平方米。本项目分两期建设。
第一期：建设范围1#-3#、5#-16#，共计15幢，规划建筑面积约55788平方米，计划2010年12月31日交付使用。
第二期：建设范围17#-32#楼及小区幼儿园、地下汽车库，共计17幢，规划建筑面积约 114890 万平方米(其中高层建筑面积约30423万平方米)。计划2011年12月31日交付使用。
（二）公用设施概况
1、****花园多层房屋水、电、燃气均采用一户一表，高层房屋待定。
2、设有幼儿园、公厕、垃圾收集点、公共汽车及自行车库等公建配套设施。
3、路灯、楼梯灯、绿化等公共设施用电用水单独安装计量表。
（三）智能化系统概况
1、安全防范系统：（1）小区周界防越报警系统（2）电视监控系统（3）楼宇可视对讲系统（4）家庭住户报警系统（5）电子巡更系统。
2、物业管理系统：（1）紧急广播与背景音乐系统（2）小区信息发布系统。
三、物业管理用房
1、由开发商按项目总建筑面积3‰比例（且不少于510平方米）提供物业管理用房，产权属业主共有。
2、****花园路面停车位统一委托物业公司管理。
四、物业管理的内容和要求（根据开发合同内容调整）
1、房屋及共用部位、公用设施、设备的使用管理和维修养护；
2、房屋共用部分和公共场所的保洁服务；
3、绿化养护和管理；
4、安全监控、巡视等安全防范，维持公共秩序；
5、车辆进出及停放和管理；
6、配合社区建设；
7、物业档案资料的保管；
8、受托向业主、使用人提供的特约服务；
9、园区民服务；
10、园便区文娱活动组织；
11、法律政策及合同规定的其他事项；
12、其它物业管理事项。
要求以上服务需达到《**市住宅物业服务分等定级收费指导标准》规定的服务等级四级以上。
五、投标人的资质与条件
1、具有国家住房和城乡建设部《物业管理企业资质管理办法》规定的壹级物业服务企业资质证书，能承担本项目招标文件所规定的物业管理要求，并具有良好的工作业绩和履约记录。
2、投标人接管过综合住宅小区。
3、投标人所服务的小区中有国优和省优项目。
六、有关说明
1、除标书中已注明设施及设备外，若投标单位提出需增设备，可以在标书中列明，中标后在订立委托合同时可与开发商协商解决。
2、标书中具体待定的配套设施，投标单位可提出合理性、可行性建议，视作标书创新内容予以评分，对于合理性建议招标单位将予以采纳。
3、投标人所服务的楼盘当中有**集团其他楼盘的优先考虑。
4、招标单位按照物价部门文件规定支付空置房的物业费。
七、奖惩措施
中标单位必须参加**市物业管理主管部门组织的日常检查和年度考评。考评不达标或管理未能达到投标书承诺目标，**仲裁委员会可裁定终止物业服务委托合同，由中标单位承担违约和赔偿责任。

第二章 投标须知

一、投标依据
1、国家、安徽省、**市物业管理相关政策、法规。
2、本招标文件。
二、投标程序
1、2010年5月7日~16日前，在**网上房地产上发布《****花园前期物业管理招标公告》。
2、2010年5月17日~ 18日下午5:30前，接受物业公司报名，地点：上海**集团•*****置业有限公司（联系电话：******，联系人：***）。
3、2010年5月19日，发招标文件。
4、开标时间、地点另行通知。标书密封自行携带。
5、确定中标单位后3日内，中标单位与招标单位签订《前期物业服务合同》，办理有关手续。

第三章 投标书的编制要求

本次评分分为技术标和商务标两部分。技术标及商务标报价部分采用暗标，内容编制要求如下：
一、技术标书的项目理念和目标
1、要求结合本项目的规划布局，智能化等硬件设施配置及针对本物业不同类型业主的不同特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。
2、物业管理机构运作方法及管理制度。
包括机构设置、组织框图、工作流程安排。管理、激励、监督、反馈机制等规章制度，企业的近期目标、远期规划。
3、管理服务人员配置和管理。
分期交付各阶段管理服务人员配备、数量、素质、精神；
人员的培训和管理。包括人员录用和考核、专业培训计划、奖惩淘汰机制，人员上岗仪表、行为、态度的标准规定。
4、物业管理用房及相应管理设施的配置。
提供物业管理用房的使用计划、装修标准、办公经费的投入预算、开办费筹措和处理意向。提出物业公司进驻‘****花园’办公，需由招标单位拨付的前期开办费用金额。
5、物业管理费用的收支预案。按招标文件项目分别列收入、支出项目，编制收支预算书；列出收支盈亏情况测算，增收节支措施，有明确的以业养业的发展计划、指标和较强的发展后劲。
6、物业管理服务分项标准与承诺。
6.1房屋零修、急修及时率；
6.2维修工程质量合格率；
6.3绿化完好率；
6.4保洁率；
6.5道路、路灯及公共楼道公共灯具完好率；
6.6管理费收取率；
6.7业主投诉率与处理率；
6.8业主物业管理满意率；
6.9消防火灾发生率；
6.10治安事件发生率。
7、物业的维修养护设想。
7.1对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施；
7.2物业管理区域内房屋设施、设备管理、维修管理措施；
7.3市政等公共设施管理实施措施；
7.4保障物业管理区域内环境卫生的措施；
7.5物业管理区域内公共秩序的维护及治安的具体实施方案；
7.6****花园绿化养护管理的具体措施；
7.7智能化设施的管理与维修方案；
7.8各类管理档案的建立与管理。
8、物业维修和管理的应急措施。
8.1业主、使用人自用部位突然断水、断电、无燃气的应急措施；
8.2****花园物业管理范围突然断水、断电、无燃气的应急措施；
8.3业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；
8.4雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；
8.5发生火警时的应急措施。
9、初期管理方案和措施：
9.1****花园期末交付前准备阶段管理：人员的安排、管理、监督、配合及费用方案；
9.2入住工作程序及制度；
9.3便民服务项目，按有偿服务和无偿服务两部分逐项分列；
9.4业主、使用人房屋装修及外观管理的措施及承诺；
9.5建筑垃圾的处理措施；
9.6安全防范措施：车辆、流动人口、噪音控制等；
9.7管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作的措施；
9.8对****花园建设期内有关配套的合理化建议。
9.9丰富社区文化，加强社区建议。
10、提供《临时管理规约》的建议稿。
二、商务标书的项目内容
1、****花园管理费报价表；
2、投标申请报告。在报告中表明“投标人对招标文件所提出的规定和要求表示理解，投标书连同招标者的书面中标通知书均具有法律约束力。”
3、法人代表证明或法人代表的授权委托书；
4、《工商营业执照》复印件、《物业管理资质等级证书》及其他证书；
5、投标单位基本情况说明，包括企业性质、注册地址、通讯地址、法人代表姓名、人员情况、管理业绩、企业发展方向等；
6、投标单位法定代表人、拟派出****花园管理机构负责人履历表（姓名、简介、职称、经历）和专业资格证书（复印件）；

第四章 投标书密封和送达的要求

一、投标书外包装及文书要求
1、主投标书通篇不能出现投标单位名称的字样，投标单位的相关示意性提示及标志投标单位的信息。
2、按投标书编制要求，各投标单位应将技术标和商务标分开装订，但同时装入一个文件袋内（可以分袋包装）。
3、技术标和商务标书统一使用A4纸，文件中应无涂改，用A4纸封面，竖向装订成册，一式伍份。
4、每个文件袋封面要求写明投标项目、投标单位名称、地址、邮编、法定代表人及送达的日期。
5、每个文件袋封口要求用薄纸粘贴，在骑缝处加盖投标单位的公章和法定代表人的图章。
二、投标文件有下列情况之一者，为无效投标书
1、投标文件未按规定密封；
2、未按招标文件说明的技术标和商务标的规定制作；
3、投标书未经法定代表人签字或盖章及未盖投标单位公章；
4、收费测算标准超过招标文件规定范围，以及未按指标文件规定测算费用。
5、标书未在规定最后时限前送达指定地点；
6、投标单位未参加评标会议；
无效投标书将不参加开标、评标程序。
三、投标保证金
投标单位应在规定时间内至招标工作小组领取标书，并同时缴纳标保证金人民币2000元整，未中标者在招标人确定中标后的3日内退还保证金，利息不计。投标过程中无正当理由撤回投标文件或自动弃权的，保证金不予退还。或中标单位在规定时间内拒签合同的，保证金不予退还，给招标人造成损失的，中标单位应当负责赔偿。
四、投标文件处理
中标单位的投标文件将成为物业服务合同的有效组成部分。

第五章 开标、评标、定标
一、开标
1、开标由招标人主持。
2、邀请**市物业管理行业主管部门、纪检、物价、社区居委会等有关单位人员以及所有投标单位负责人参加。
3、市第五纪检组对本次投标做全程监督。
二、评标
1、招标领导小组负责评标工作的指导、监督、解释工作。
2、本项目的评标委员会成员共设5人。其中招标单位指派1人，其他4人由招标工作小组从市房管局建立的专家名册中现场抽取。
三、评标程序
1、检查投标文件的密封情况，经确认后由投标工作人员当众拆封，宣读。
2、由评委分别对技术标和商务标进行评议打分，取平均分为其得分。
四、定标
1、评标委员会现场统分、合议，确定中标结果。
2、得分之和最高者为中标单位，如出现相同得分，由评委评议决定，评标结合后，由招标单位发出中标通知书。

第六章 投标报价要求及评标标准

1、评标分值按技术标30分，商务标报价55分，企业业绩及综合情况15分组成。
2、技术标：根据招标文件要求的内容进行评分，满分30分。
3、商务标：
3.1有效投标报价区间：多层住宅有效报价范围为0.55—0.6 元/m2•月，高层住宅有效报价范围为0.8—0.9元/m2•月，商业有效报价范围为 1.0—1.2 元/m2•月。超过有效报价范围为无效报价，评标时作零分处理。
3.2商务报价标底：设置5个不同的标底系数（0.95—1.05），开标当日,现场抽取确定，以投标人报价加权平均值乘以抽取的系数后方为有效标底。
3.3评分：与标底相同者得满分55分，投标报价每高出或低于标底0.01元/m2•月,均扣1分。

第七章 拟签订合同的主要条款

1、中标单位应按照招标文件、投标文件和国家有关规定，与招标单位签订委托合同。中标单位承诺及时全面地履行管理和服务的义务，不得缩小范围和降低标准。
2、前期物业服务合同签订后，中标方不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目分解后分别向他人转让。
3、****花园竣工交付后，招标单位应及时向中标单位移交物业用房，并及时支付承诺的物业前期费用。
4、中标方有义务对托管物业的管理，和公共设施、设备进行日常管理和养护。托管合同终止移交时，应能保证上述物产能够正常使用。

第八章 其他事项的说明

1、招标投标原则：公开、公平、公正、诚实信用。
2、评标原则：质量优良、收费合理、行为规范、信誉良好、服务等级高。
3、投标人相互串通投标或与招标人串通投标的，投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的，中标无效，并依照相关法规规定，由房地产行政管理部门依法给予处罚。
4、物业管理项目招投标活动中产生争议的，双方当事人可向**仲裁委员会申请仲裁，对仲裁结果不服的，可以收到仲裁结果15日内向**市人民法院起诉。
5、招标提拱的相关资料：
5.1****花园总平面图；
5.2政府主管部门相关文件。
6、上海**集团•*****置业有限公司物业管理招标联系电话：*********联系人：*******

上海**集团•*****置业有限公司
二○一○年五月十二日

第一部分 技术标书评分表
项目 指 标 分值 评分细则 得分
一、管理服务理念、目标： 2 符合为1分，基本符合为0.5分，不符合为0分。
1、管理服务理念与目标针对性强、起点高，设想新颖、超前。服务定位明确，“以人为本” 的角度出发，具体实施措施以创建安全、文明、舒适的环境出发。
2、有争创“物业管理优秀(示范)****花园”的可行性方案。
1

1
二、物业管理机构运作方法及管理制度： 2 符合为1分，基本符合为0.5分，不符合为0分。
1、管理机构设置合理、高效、精简，有明确的管理机构构架和各部门职责。工作流程完整、科学。
2、管理、激励、监督、反馈机制等规章制度实际操作性强，针对****花园所做的近期目标和远期规划超前、客观、明确。
1

1

三、管理服务人员配置和管理： 3 符合为1分,基本符合为0.5分，不符合为0分。
1、各阶段管理人员与操作人员配置与数量合理，素质较高。
2、人员的培训和管理有标准、有措施、有奖惩淘汰机制。
3、管理服务人员上岗仪表、行为、态度标准统一，规范，高要求。 1

1

1
四、物业管理用房及相应管理设计的配置：
物业管理用房和设施、设备利用率高，办公设备配置齐全。费用开支合理、科学。 1.5 符合为1.5分，基本符合为0.5-1分，不符合为0分。
五、物业管理费用的收支预案： 3 第1点预算中有明确的经费收支项目,项目分列合理，经费收支准确,盈亏情况在合理范围内。符合为1分,基本符合为0.5分,严重错误为0分。第2、3点内容健全切实可行,每项符合为1分,基本符合为0.5分，不符合为0分。
1、按招标书的项目分列收支、支出项目及支出预算书。
2、根据盈亏情况，具有增收节支措施。
3、有明确的以业养业发展计划，指标较强的发展后劲。 1

1
1

六、物业管理服务分项标准与承诺： 5 每项指标达到为0.5分，超出不另加分。每低于规定指标2%扣0.1分，低于承诺指标10%的为0分。

1、房屋零售、急修及时率90%。
2、维修工程质量合格率95%。
3、绿化完好率95%。
4、保洁率99%。
5、道路、路灯及公共楼道公共灯具完好率90%。
6、管理费收取率98%。
7、住户投诉率与处理率100%。
8、居民物业管理满意率95%。
9、消防火灾发生率为0.05%以下。
10、治安事件发生率0.1%以下。
0.5
0.5
0.5
0.5
0.5

0.5
0.5
0.5
0.5
0.5
管
理
、
服
务
30
分 七、物业的维修养护设想： 4 内容健全，切实可行，每项符合为0.5分，不符合为0分。
1、对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施。
2、物业管理区域内房屋设施、设备管理、维修管理措施。
3、市政等公共设施管理实施措施；超前、客观、明确。
4、保障物业管理区域内环境卫生的措施。
5、物业管理区域内公共秩序的维护及治安的具体实施方案。
6、小区绿化养护管理的具体措施。
7、智能化设施的管理与维修方案。
8、各类管理档案的建立与管理。 0.5

0.5

0.5

0.5

0.5

0.5
0.5
0.5

八、物业维修和管理的应急措施： 2.5 内容健全，切实可行，每项符合为0.5分，不符合为0分。
1、业主、使用人自用部位突然断水、断电、无燃气的应急措施。
2、小区物业管理范围突然断水、断电、无燃气的应急措施。
3、业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施。
4、雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施。
5、发生火警时的应急措施。 0.5

0.5

0.5

0.5

0.5

九、初期管理方案和措施： 5
1、****花园一期未交付前的前期管理：人员的安排、管理、监督、配合及费用方案。
2、入住工作程序及制度。
3、便民服务项目，按有偿服务和无偿服务两部分逐项分列。
4、业主、使用人房屋装修及外观管理的措施及承诺。
5、建筑垃圾的处理措施。
6、安全防范措施：车辆、流动人口、噪音控制等。
7、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作的措施。
8、协助业主委员会筹建工作的方案。
9、对****花园建设期内有关配套的合理化建议。

1
0.5

0.5

0.5
0.5

0.5

0.5
0.5

0.5

十、丰富社会文化，加强社区建设：
根据****花园特点，提出文明社区创建工作，配合社区活动的设想及活动计划和场地安排。 1 内容健全，切实可行，符合为1分，基本符合为0.5-1分，不符合为0分。
十一、提供《临时管理规约》建议稿 1 内容健全，切实可行，符合为1分,基本符合为0.5分,不符合为0分。
合计得分 30

评委签名： 日期：

第二部分 物管企业综合情况评分表

项 目 指 标 分值 评分细则 得分
企
业
综
合
情
况
15分 一、实际物业管理规模 6
1、物业管理规模500万m2以上。
2、物业管理规模200~500万m2。
3、物业管理规模不足200万m2。 6
4
2
二、企业经营年限 4
1、企业经营10年以上（含10年）；
2、企业经营年限5~10年（含5年）；
3、企业经营年限5年以下。 4
3
1
三、省优、市优小区 5
1、管理的小区获国优、省优，每一个项目加1分，累计不超过5分；
2、管理的小区获市优，每一个项目加0.5分，累计不超过3分。 5

3
合 计 得 分 15

评委签名： 日期：

㈤ 物业公司标书怎么做

一、做好标书制作的准备工作
对于投标的物业管理项目,要及时获得有关项目的招标信息,可以说是展开项目的第一步。因此,获得项目信息的时间越早,就能够争取到更多的时间。 获得招标信息之后,就应该积极与招标方及项目主管单位建立联系,争取在招标通告前,甚至在项目进行评估和可行性研究的阶段介入,及早了解招投标者对物业管理的设想和安排。
首先,通过这些工作,我们可以及早了解招标方或建设主管单位制订的物业管理项目的详细要求,包括招投标项目概况、招标对象、招标说明、“标”或“包”的具体划分、采用的技术规范和对工作的特殊要求等。更重要的是,招标方或建设主管单位在立项、研究和设计等工作的过程中,往往已经形成了一些意向性的想法,包括对所要招标的物业管理企业的看法等,如果在交流中尽量掌握这些信息,就可以有针对性地做好前期工作,及早开展投标的准备工作。
其次,我们可以通过与招标方或建设主管单位的接触,进行充分的技术交流。一方面,可以起到介绍和宣传自己公司的作用,让招标方或建设主管单位对我们企业及我们提供的服务有一个感性认识;另一方面也可以对项目主管单位的要求有更深刻的理解。另外,在长时间的接触和交流过程中,如果我们能够抓住机会,为招标方或项目建设单位提供一些力所能及的服务,都会给对方留下良好的印象,为将来的中标打下良好的基础。
二、标书制作中的几个问题
项目招标之后直至开标之前的这段时间,可以说是投标的冲刺阶段。在此过程中要注意以下二个方面:
1、根据招标文件的要求,制订投标文件的制作进度计划,有条不紊地制作投标文件,以免造成文件的缺失或对招标文件的未响应。要仔细研究招标文件,尤其要注意文件中的一些特殊规定,例如有的招标文件中要求投标物业管理企业所提供的营业执照、财务报表等资格文件必须经过公证机关的公证,如果忽略了这些要求,就可能导致废标。
2、针对招标文件中的主要技术问题,多与招标方或项目建设单位联系和沟通,掌握客户的要求和意图。如果招标方组织了标前会和现场实地考察,一定要事先做好充分的准备,以便及时得到满意的答复和邀请,并在投标文件中给予充分明确的响应。
三、在编制投标文件时要注意的问题
投标文件是投标方对招标文件的直接响应,投标文件应及时对招标文件提出的实质性的要求和条件做出回答。编制投标文件时要围绕主题进行论述:
1、把握主题
投标前,我们应当认真研究、正确理解招标文件的全部内容,并在此基础上按要求编制招标文件,切忌偏题。努力围绕“如何能够全面、客观反映招标人本次招标情况”这一出发点去编制投标文件,细化各项条目。
2、严格规范
投标文件必须对招标文件中有关招标项目的研发内容、技术要求、项目价格、实施计划等主要内容进行填报和说明。投标文件中使用的计量单位,除招标文件中有特殊要求外,应采用法定计量单位。 投标时不得修改招标文件的要求,不能遗漏或回避招标文件中必须回答的问题,更不能提出任何附带条件。

㈥ 常见的物业招投标的流程是什么

招标与投标足按法律规定程序进行的一种经济活动，其全过程必须严格依照法律的有关规定进行，否则就可能会引起纠纷。物业管理招标投标的一般程序如下：

(一)、准备阶段

1、选择招标方式。是公开招标还是邀标、议标。

2、成立招标领导小组。在政府物业管理行政主管部门指导下，由业主方(如房地产开发商或业主委员会)成立招标领导小组，小组成员由业主方派出，也可聘请有关部门人员和物业管理专家参加。通常还委托招标代理机构(如物业管理招投标有形市场)来具体实施招标工作。

3、确定招标项目、招标指导思想及原则。

4、编写招标书。招标书的主要内容有：

(1)、拟招标的物业基本情况。包括占地面积、建筑面积、房屋类型与数量、公用设施、场地情况等。

(2)、物业管理内容。包括基础服务管理、特殊要求管理，还有专项管理。

(3)、对招标的有关说明。如物业管理委托期限，物业移交日期，给物业管理提供的条件(如提供管理用房、商业用房面积)，物业管理服务收费及维修资金标准，以及其他需要说明的问题。

(4)、物业管理考核标准与奖惩措施。

(5)、投标开标时间。

此外，对招标书的具体内容和要求还应做出较详细的说明，如提供建筑结构图、设备型号清单等，以便投标单位编制标书。

5、若是公开招标，则将向社会发布招标公告。通过公众信息渠道向社会公开发布招标公告。公告内容主要包含招标的物业名称、投标单位条件、报名投标截止日期，投送投标书截止日期，以及联系地址、电话等有关事项。

(二)、招标阶段

1、招标单位向投标单位提供招标文件，接受咨询。在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标单位委托的招标代理机构在投标人购买招标文件后，统一安排一次投标人会议，即标前会议。标前会议通常安排在现场;或者先到现场视察，再集中开标前会。召开标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。

2、投标单位资质资信审查。在报名截止日期后，对报名投标单位进行资质审查，从中选择若干家参加投标，并书面通知各投标单位。

3、投标书的报送。参加投标的物业管理企业应在规定的报送投标书截止日期前，将投标书密封送达投标领导小组(办公室)或其委托的招标代理机构。

(三)、开标阶段

1、按照标书中规定的时间、地点，在法律公证机关公证员及有关投标管理部门工作人员、投标单位代表共同参与监督下，公开开标并登记。

2、由评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书，确定中标单位。评标委员会成员通常由物业管理专家组成。

3、公证员宣读公证书，确认预选中标单位。

(四)、中标和订立合同

确定中标单位后，应书面通知中标单位。中标单位与业主方一般还会进行必要的商务谈判，才会正式签订物业管理服务合同。合同签订后才标志着中标单位取得了对该物业的物业管理权。

(6)福州前期物业服务招标文件怎样做扩展阅读：

物业管理开展招投标应遵循的原则

物业管理的招投标行为是一种通过市场化方式实现的双向选择。根据《招标法》的规定，招投标活动中必须遵循"公开"、"公平"、"公正"和"合理"的原则。具体要求如下：

1、公开原则

所谓公开原则，就是说如果物业管理招投标定为公开招标，就必须按公开原则，召开新闻发布会，在报刊、电台、、电视上公开登出招标公告，把所需要达到的服务要求与条件公开告诉一切想投标的物业管理企业。

2、公平原则

所谓公平原则，就是指在招标文件中向所有物业管理企业提出的投标条件必须是一致的，也就是说所有参加投标者都必须在相同的基础上投标。例如根据住宅小区(大厦楼宇)要求，需要资质在三级以上的物业管理企业参与竞争，那么就不能随便拒绝任何具有三级以上资质的物业管理企业来投标，同时也不能允许低于三级以下资质的物业管理企业来投标竞争，总之要体现公平性。

3、公正原则

所谓公正原则，就是在评定标书时要准确，原物业管理企业进行管理服务瑚场答辩时的尺度应对任何物业管理企业是一致的。特别在评标、决标的过程中一定要采用科学方法，按照平等竞争的原则，进行实事求是的分析、打分。

4、合理原则

所谓合理原则，是指在最后选择投标单位时，其确定的服务项目和收费价格必须合理，既不能接受低于正常管理服务成本的报价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。

所有的物业公司的选择最好的方式是通过物业招投标的流程进行招标的选择，这样可以选择到服务更好的物业公司，为业主服务。物业的选择是非常重要的，这关系全体业主的根本利益，因此，大家必须要严格执行物业的招标流程和标准，确保引进的物业公司能够提高更好的服务。